（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。公仔箱論壇; r* R) t |: i. q0 [* d
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。tvboxnow.com7 r- h. u, J9 \/ p. d; a
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”公仔箱論壇) x3 B9 I P0 q6 q4 g. V
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。6 T4 F8 a0 l) s3 ]+ V# Z8 C' w
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。公仔箱論壇) @% i6 X' E) d# r
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”tvboxnow.com9 t' y2 H# J6 ]$ X$ \& S' V
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新打房措施影響大8 c0 q2 d9 i8 I' u- j" v7 S# h
- t3 X" A. ?$ z8 w% Q公仔箱論壇林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
3 ]# h4 D2 I' O) X' {tvboxnow.com雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
5 y5 m& s( c [+ q' D8 m4 Q0 C他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。tvboxnow.com9 q9 P8 B- q1 J8 Y
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。6 {. v6 F: ^) Z3 f ]" [, j
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新手可從次級市場下手
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。% c7 z9 }$ @+ ~8 ]& e1 u- k; x# M8 ]
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
5 r' S& ?4 @( H. p: \2 K公仔箱論壇“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* {! Z8 v3 D% u$ \" j/ q/ q
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 b4 ~. k! ^/ _- s* m* M* h7 q
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。1 s1 g% q2 W& q' l
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現代人買房收租tvb now,tvbnow,bttvb4 n' a# Z' n4 B
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
& g4 ?1 y1 Q- N l3 Ftvb now,tvbnow,bttvb黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。tvboxnow.com! [6 i: O* M4 P* N# |
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
! u4 g$ o4 d! |# Otvb now,tvbnow,bttvb所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
5 T0 k2 ?" y. h$ `她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
V% x$ Y1 O9 u7 j8 Q. P' u* L" I公仔箱論壇“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
4 y9 A% Q1 ?( r( g! p; v" ]tvb now,tvbnow,bttvb房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
# H* @3 R4 \3 D& b K qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。( e1 ?' b: ]/ [: {
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適時調租增現金流tvb now,tvbnow,bttvb8 Q2 v" n9 X( f0 E, y z9 h
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。tvb now,tvbnow,bttvb' Q! R6 Q* y- g+ e
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。公仔箱論壇: d- } i. d& o1 w8 ?* g, o
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隆房價跟不上獅城水平
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何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。- y) i0 }0 u* h+ [8 s$ X$ i
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。tvb now,tvbnow,bttvb% J3 o. N: z2 a* m
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。+ L$ {' F% s7 g
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高鐵將建設7個站點
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
2 z- K* Z! y! q/ F& `5 q O何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。公仔箱論壇; L5 O" B; E% j! Z8 Z) T$ Q% d
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
) ]/ K x; i+ W6 I2 z4 H9 G3 i+ K公仔箱論壇他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。公仔箱論壇' b9 Q! R: f" d8 L0 x% N1 Z6 w) N
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
! B# V: }" S* E) D“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
! D! v0 K4 y' ? t何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
5 E- A C7 U0 O0 O+ @/ Vtvboxnow.com所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。公仔箱論壇( k0 E. z5 C* x+ h1 o; K% f! K. s
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
! o* T% V, B6 FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
7 l) a+ r/ B0 }, vtvb now,tvbnow,bttvb獅城填土將增50%面積
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何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。9 c2 }+ s8 R8 {
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
; p6 @1 e0 K2 v1 w$ F0 a7 e“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
9 A: B. `2 M/ D“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。tvboxnow.com( g2 p) T- U3 i$ D. u0 ]3 i
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
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! s8 J1 R. U% } x公仔箱論壇了解購屋法律免惹麻煩
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G. v5 c8 W! S8 p' Q! ~公仔箱論壇律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
2 u" @4 t8 _5 r2 k* E. Y他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
* g+ C! `: D \/ n9 o& w- Ftvb now,tvbnow,bttvb他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
$ u# t# ?# Z4 f# J" g$ D! m6 ytvb now,tvbnow,bttvb他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
# W! Y( _9 x0 ~公仔箱論壇“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” tvb now,tvbnow,bttvb7 d7 D1 h8 p* L) H
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大馬法律完善
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
K+ F$ k# f$ l6 |) \; ~他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
) ?: o* \2 U+ T3 f' L, D0 [tvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
. P/ o( h8 P$ @; T' ^' e ^$ ~& MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。公仔箱論壇+ W" N' r$ \! r# \9 M3 B
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。tvb now,tvbnow,bttvb9 e8 `* S. C5 \' ^
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明年料調高產業盈利稅
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8 m1 l4 d, W' R$ V公仔箱論壇陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: |6 ?8 N+ e% S
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。tvb now,tvbnow,bttvb0 c3 ]$ E# g V$ @4 O; D
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。tvboxnow.com) z0 _# G F7 D, y+ n) J( N
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政府講很快做很慢
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”' }0 s N i9 H0 D
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
- f3 L: b: o" J: O$ d# ptvb now,tvbnow,bttvb他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
+ B( X6 a7 x$ w) P6 S. {: y他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' m! L. Z( h7 A* B
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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