[時事討論] 鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？

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5 y. h5 l; g' R9 u4 O/ utvb now,tvbnow,bttvb鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？
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（一）二元對立的鬥爭思維tvboxnow.com  k# ?' x# Q6 j1 H4 F; K  O
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10月21日，急風驟雨。
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1 d" V* G* J) z1 m. ]6 [關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！
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10月23日，風向逆轉。tvboxnow.com6 p' ^9 k( m5 ~* r1 B' o
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蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？tvboxnow.com. B! d0 f! \0 Q
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10月26日，波瀾不興。
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6 h1 Y/ i6 ~* D+ [; G+ E: q' X6 W就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！
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' D& _9 c: l- f; U這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。
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（二）啟德原規劃的謬誤
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兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。
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+ n1 j2 f/ C) i7 @  Stvboxnow.com出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕tvboxnow.com6 G6 ~% f2 k. F" Q9 V6 p9 B% m
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0 \7 @! ~+ T6 a" m) h6 Wtvb now,tvbnow,bttvb■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。tvb now,tvbnow,bttvb( K2 t# s8 F/ c
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■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。
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1 B2 `- t" ~3 X2 a1 Etvb now,tvbnow,bttvb■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）1 t% R& G* ^; O1 h5 ]

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( z* X8 Z+ W0 g4 w3 e) N( RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。
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! v9 K- g* z6 x1 U7 Q1 G% i* R■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。
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■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。
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$ `' l; R$ p" y, @9 G+ L7 @（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 t9 k2 y* B! ^; n+ v
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8 Y3 s: L3 X8 @# U1 K從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。tvboxnow.com* k% ^" k4 z' Z
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提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。
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其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。, a$ `% G4 }! i( c7 X

! w# u$ M8 W! P* ?: b# v# b如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 H6 B" Q( X5 L9 G! W) `* R0 \  ~3 }

. j5 h: S) I! f5 `/ ~" A" v! t. xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: K+ b$ k, n% i. ], KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」tvboxnow.com. U2 O) [/ e4 g- @
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土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。
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9 O# x7 n# |" K7 M* i5 d% z公仔箱論壇其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。tvboxnow.com- V& k7 s* j: x* C7 _* {

% L6 M( [( W" ^/ a8 r; i大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。tvboxnow.com2 @9 F0 q0 [/ G( X) V8 i

9 `# P$ W6 L; O4 F/ E. R公仔箱論壇蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。tvboxnow.com, m. K/ K* ]7 Y) J. c

% x4 X" G( j) f" D+ ctvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 q: b% k# w+ h  l! p, y

/ L. L' g! o* }. h6 m& Y9 J( otvb now,tvbnow,bttvb鄒崇銘本土研究社
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基米: 政府隱藏另一個新界東北
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- x- u0 \! B; w. O2 i7 H, F4 ftvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% {) Y4 U8 M2 o% E0 i+ L4 Y9 O
千呼萬喚，發展局終於在日前公布現有空置官地的詳細數字及相關地圖。連日來引起的討論，主要是圍繞此391公頃土地到底可建多少屋、是否足以填補新界東北的發展需要，以及政府是否有必要預留932公頃官地給原居民建丁屋等等。然而，這些數字中蘊含的詭異細節，卻鮮有人認真探究。  W1 Z8 w( t6 K" V+ p* Z9 N" t

4 L% x/ Y7 v* N" l; q) M+ Ztvb now,tvbnow,bttvbtvboxnow.com/ K# U5 k. T6 z$ Y4 H; w) k
所謂的391公頃已劃作住宅用途的政府土地，其實是未盡反映政府手上土儲數字。 「未決定用途」（OU）、「港鐵上蓋」及「綜合發展區」（CDA）規劃用地遭隱藏，均是可用作房屋的土地儲備﹕
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4 I- f4 P$ o! }! Y3 [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb3 v2 m- H9 g- B& x2 m
1.沒包括「未決定用途」地帶tvb now,tvbnow,bttvb5 ]0 [/ P& U( ~/ U4 T
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& }7 Z7 G. d; h$ w) WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。例子如堅尼地城域多利道舊公民村及舊警察宿舍用地（約5公頃）、近海旁的舊屠房及舊焚化爐設施用地（約3公頃），還有鄰近一幅位於海旁暫用作臨時遊樂場的用地（約0.7公頃）。但根據區議會文件顯示，前警察宿舍用地暫用作西港島線工程工地，於2009年8月至2014年期間封閉。
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; k/ r- x! S+ U% etvboxnow.com2.沒包括「綜合發展區」地帶
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8 D5 L( ?0 l$ c# ^例子如烏溪沙白石兩幅「綜合發展區」地帶土地，面積合共6公頃，預作中低密度住宅發展，合共可提供約540個單位。然而，政府已有計劃將其中一幅（「綜合發展區（2）」）納入2012/13勾地表中。
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* k) W1 Z2 a; h8 ?3 V/ k$ Etvboxnow.com3.未包括安達臣道石礦場tvboxnow.com% Z, v5 a, O4 n5 y& {7 {' p& Q

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由於該石礦場未來發展還在研究階段，現時仍只劃作「其他指定用途（採礦及採石業）」地帶。但據政府現階段的計劃內容，總範圍86公頃土地中會發展40公頃，規劃人口訂為23,000人，私人及資助房屋比例定為80:20。
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4.未包括港鐵站上蓋物業
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未來會有多個鐵路站上蓋物業項目推出，如荃灣西站、沙中線何文田站、南港島線黃竹坑站，還有準備改劃的錦上路站、八鄉車廠上蓋等等。公仔箱論壇- m8 O& g9 V9 }7 o

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政府的數字沒有把以上土地納入計算，反而包括了一些已有居民長住的寮屋區例如薄扶林村，大家也知道薄扶林村其實也是1842年港英政府統治香港前已存在，可是今天村民身分與新界原居民身分有異。薄扶林村大部分土地屬官地，但寮屋有合法屋牌，現時該村劃作「鄉村式發展」地帶。另外還有茶果嶺村，乃是現今少數在市區中仍存在的寮屋村，大部分土地屬官地，該區現時被劃作「住宅（甲類）」。
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+ c; R0 K# ~, {* l, n) W, S/ ftvboxnow.com以上例子，只是筆者在記憶中想到的，或許還有其他空置土地的使用值得商榷卻未有盡錄，旨在反映出政府的「閒置土地」，與大眾所理解的真正「閒置土地」存在偏差——有人居住的土地被政府當作閒置，沒有人用又閒置已久的卻沒有被計算在內。若果市民沒有好好研究這391公頃數字是如何計算出來，任由政府牽覑走，就只會跌入什麼「寮屋居民vs.港人房屋需求」的偽命題爭議，而忽略政府其他隱藏了的土地資源錯配問題。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& J* A# v1 K0 r" P; g* A9 i* ?5 A

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基米本土研究社; B1 l( k- O6 k4 U  i, d4 j9 X

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