本帖最後由 felicity2010 於 2012-11-19 08:03 AM 編輯 tvb now,tvbnow,bttvb1 `2 H! C. Y/ `% s
/ H) R% b8 [6 C) E公仔箱論壇徐家健：香港樓市的政策風險tvboxnow.com3 m! B6 U5 L) W' X2 a# }
: l6 i3 Z# ], u+ h o. o6 d4 Z4 rtvboxnow.com
7 C! C8 A; k& h( K" B+ T; eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。特區政府推出的樓市政策，可謂是天天新款。先有7月宣布明年1月起實行的白表申請者免補地價購買二手居屋計劃，繼而10月殺出一個聲稱是「管理需 求」的雙重印花稅措施。最令我擔心的是，財爺一方面煞有介事地指出，這是「非常時期的非常措施」，一方面卻又義無反顧地說，「在維護社會民生和金融穩定的大前提之下，我會毫不猶豫地再推出強而有力的措施」。公仔箱論壇! b- x8 o G1 d) w' U K7 n4 \! k
: ]' W2 N2 R2 N, ~tvb now,tvbnow,bttvb擔心的是，政府藥石亂投：不集中火力增加供應，推出些什麼「管理需求」措施，自欺欺人 之餘，更惡化了住屋問題。最基本的價格理論說明，如果供應不變，一切需求的變動都只會令價格和成交量朝同一方向走，即打擊樓價，同時也會打擊置業；而資助買樓，同時亦將刺激樓價。要樓價既回落到一般市民可負擔的水平，又真正鼓勵置業，增加供應是唯一方法。tvb now,tvbnow,bttvb! S4 c( H; p" w. `! E
公仔箱論壇 o+ y0 k4 F2 H5 N( F
但更使我憂慮的是，財爺的言論對市場預期未來房屋政策的影響。什麼是「非常時期」？什麼是「強而有力的措施」？隨着政策風險增加，投資者會怎樣回應呢？
3 b! m/ Z7 n/ a+ b公仔箱論壇) j! U5 r' o4 p/ I; l A
覆水難收的投資
. g0 i8 P' [: h, x$ a公仔箱論壇& K7 w, U3 Z: D
在分析政策風險對投資的影響前，先要補充一點耐用品供求的討論。上周曾介紹因為有「租務」和「投資」市場之分，耐用品的供求有兩價兩量。首先，供求改變所以會持續影響投資一段時間，其中一個原因是增加供應需時，而供應需時是因為趕急將增加成本，於是因為趕急而增加成本的幅度愈高，市場對供求改變作出的調整就 愈慢。當然，政府遏抑資產價格，亦將拖慢市場調整的步伐。8 w1 @5 ?, t5 L1 @
5 j; |( k1 K+ G b, u% D7 O! e供求改變可持續影響投資，更基本的原因是，耐用品顧名思義可用上一段長時間。其折 舊率（depreciation rate）愈低，可用期就愈長，而市場對供求改變相應作出的調整也就愈慢。耐用品的供求理論，解釋了為什麼折舊率愈低的耐用品，市場投資的波幅亦相對愈高。如樓宇市場在穩定的供求環境下，2.5%折舊率的含意，是每年新增樓宇佔總樓宇數量同樣是2.5%，縱使住屋需求只減少2%，八成的新樓宇供應將受到 影響。tvboxnow.com2 v0 A6 |8 U T/ l+ l
tvboxnow.com; V6 k7 Y9 l) j3 R* x6 Z( ]
舉個最極端的例子，當資產千秋萬世，投資便覆水難收。傳統智慧是「買樓唔同買棵菜」，覆水難收的投資，投資者更會三思而行。tvboxnow.com+ D% R8 F# u- D8 Q, M$ P
tvb now,tvbnow,bttvb t' K9 a, S& T- C' I7 R
經濟學上，有所謂「不可逆轉的投資」（irreversible investment）。舉手不回的投資，一子錯滿盤皆落索；舉棋不定，反而可以留一手後着。借用財務學上「實物期權理論」（real options theory）的分析，結論是當投資者面對的不確定因素愈多，押注在覆水難收的投資時，就愈見謹慎。
& K3 m9 Y5 m/ }9 c3 a- X4 uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 B1 x8 @+ a: r- C _" B
現實世界的驗證又如何？一項研究發現，樓價風險增加不但使西雅圖的地產發展商減慢投資，風險亦同時抬高地價【註1】。tvboxnow.com5 \3 d7 p/ \; Z7 `% Q# o
* t: p: W0 ~' T4 L @9 ?3 v投資在風險蔓延時
4 t8 H" R. a4 m% j! WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
3 S3 m c+ e* E6 T0 |; t( ]$ B! PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。另一項研究亦指出，當加拿大溫哥華的樓價波動愈大、市場風險愈高時，地產發展商就愈是按兵不動。更有趣的發現是，風險對投資的不良影響，會隨着發展商的壟斷能力而增加【註2】。
6 G' ~0 T4 N( E4 w6 p B, N公仔箱論壇
% Y: T' q {5 {; P! t( e- Gtvboxnow.com執筆前，運輸及房屋局局長張炳良在立法會回應口頭質詢時再次重申，若有任何不尋常的活動影響宏觀經濟穩定性，政府不排除再出招；但政府出招的效果是穩定經濟還是增加市場波動呢？再之前又有消息透露政府正考慮從勾地表撥地興建公屋，若果如實推行，一方面可能減少私樓供應；另一方面，公屋的選址亦可能影響鄰近私 人物業的樓價！TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ P( B' f- m( u2 Y
! H% r. A, r H2 K
當香港政府樓市政策日新月異，沒有內幕消息的一般二手買家唯有靜觀其變。物業市場的反應，證明了新措施不是凍結二手私人住宅 買賣，就是炒貴二手居屋。股票市場上，物業代理股股價的跌幅，似乎比地產發展商股價的跌幅還要大；這可能是因為市場認為，地產發展商彈性較大，有能力應付政府層出不窮的新措施吧。
* l W& q0 }6 s2 g公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb' v% u- L( }; W- g
- }, X% z' I; Stvb now,tvbnow,bttvb註1：Cunningham, Christopher R.”House Price Uncertainty, Timing of Development, and Vacant Land Prices: Evidence forReal Options in Seattle.”Journal of Urban Economics, 59（1）, January 2006：1-31.
( ~1 h& p' a# X) Z5 w6 e* mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, ^; d7 E" k8 [( wtvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇6 l+ D( a- U; F& T
註2：Bulan, Laarni, Christopher Mayer, and Tsuriel C. Somerville. ”Irreversible Investment, Real Options, and Competition: Evidence from Real Estate Development.” Journal of Urban Economics, 65（3）, May 2009：237-251.tvb now,tvbnow,bttvb2 j- ~1 I2 w; n, R a
tvb now,tvbnow,bttvb+ ]7 Q" F: T C; @
政策風險如何影響投資？．二之一" ]. V8 l/ A3 O4 t5 C+ B# L0 K9 w
tvboxnow.com4 r( Z) m+ n! J1 ^- ]" ^
公仔箱論壇8 ] u% A) |( p) ^/ j' b- L: r" A
tvboxnow.com& l- ?& M+ k; x1 K: T& y
克萊姆森大學經濟系副教授 |
發表於 2012-11-19 08:02 AM
| 