（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
+ C; S/ s/ w, d1 gtvboxnow.com專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。tvboxnow.com# }1 V9 l& r& Y; s9 C4 Z9 L4 A8 l Y
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”4 F. Z- A2 T$ t$ c0 m
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。公仔箱論壇+ J3 V# G6 |- y$ I; K
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
8 ?7 e# I: X, }( `5 o( c O* [% C“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
& ?: r8 e$ M: M7 K) e- l
+ l4 U1 u9 U5 {7 P& H新打房措施影響大tvb now,tvbnow,bttvb% _" ~+ h N$ \% \$ W/ `( Z# Q) L
5 Z$ f' U4 p' @+ O7 H- b" ? z
林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
. e8 n2 v6 I q8 U( c% D雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! g% ?$ g. o3 g( i8 Z7 x! W% ?/ O
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。tvb now,tvbnow,bttvb. D3 Y2 C1 ^% Y& P7 Q% J1 S
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。公仔箱論壇8 E* X4 R- C7 V$ I& }: h
9 h- `% p: \3 G S+ L# Utvb now,tvbnow,bttvb新手可從次級市場下手
2 O3 F* {. Q$ a& l4 B$ ktvb now,tvbnow,bttvb
9 ]- H8 |- X# d( F公仔箱論壇產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
+ |- c n! o, _" }& I* X A黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
, T% ~! d" `9 k. _" D* d# n公仔箱論壇“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
, r& |8 _; m% g9 l% A而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
3 T' s3 Z- C2 m% I* t4 h8 Z# O4 Z她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。' |' I& B, W- N
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 `% f! w( C% \4 B5 b
現代人買房收租tvb now,tvbnow,bttvb* {- Q5 w4 s$ |( V7 k, W
tvboxnow.com; g8 {; q5 p/ F+ p- `7 K5 b
iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
* e" [& g& K0 [- V! w* A公仔箱論壇黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。tvb now,tvbnow,bttvb+ O* I3 e& M$ `& B6 A9 |& o" j( t+ }
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
" b% |7 y( }8 s3 M7 @/ `所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
; }6 _1 @0 k/ O7 H她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。公仔箱論壇0 f* ]- Y, r( L5 z( r6 W5 t( c
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”公仔箱論壇/ }9 p9 M. J1 w1 N, d
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
$ ~" B- t- h! n" Mtvb now,tvbnow,bttvb另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
% v4 B8 Z$ x: k# B# L$ |公仔箱論壇
9 n; z5 p4 r5 r; N: ?tvboxnow.com適時調租增現金流
, h' D9 Q- p; K1 J* D, c- l: H: @3 U3 K' x5 R* U9 O: ^1 b% L0 Q; H9 [
黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
, \, i7 ~1 r$ N8 s9 E. `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
# s- D/ g7 z4 ]$ ^tvboxnow.com; @) ?4 r4 `+ q' E! B
隆房價跟不上獅城水平
( {. a, Y# p- j- Q+ n/ CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 }, j8 S1 ]& E: l8 Z
何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。tvb now,tvbnow,bttvb" O, H( I( H. _; g; ]7 ?. p& Q! m
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。- ~; F0 q+ f0 H: m
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
% i) u( L9 {- qtvboxnow.com
3 r5 }+ u, W3 O5 R) [5 q高鐵將建設7個站點tvboxnow.com+ @9 i! }5 }# x" Z4 G
4 s3 T8 r9 x; z9 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
3 z; a2 n5 J/ n8 [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。8 h' E4 ^4 E! [% n0 c l+ ~
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
. f! X, K% e4 g% ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。tvb now,tvbnow,bttvb. ^3 |+ @$ q0 ~- d$ J, z+ w
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
% S6 t0 n0 _4 {+ o m“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”' r: B! n2 q6 K; k$ x
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
$ d# a# b& O. d- o+ [+ h- p2 j9 N公仔箱論壇所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' h: N0 m& g. a3 e8 q, x' J5 s* n2 q+ Z
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, ]8 n4 t% T/ E( m1 `
' _) Z+ |" E% q! l( [) r0 h* CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。獅城填土將增50%面積& l: F% m9 t1 i! a0 E. \% ^, d
0 e/ ?9 B8 k* }+ p7 M; k9 z公仔箱論壇何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。4 s' i8 F! E- E; U8 O
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
- s4 h4 D( T; R8 Wtvb now,tvbnow,bttvb“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
" W7 U. m5 p; D- {8 l# ^* X公仔箱論壇“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。tvb now,tvbnow,bttvb+ ?2 p0 _ K; N5 ?, W: a3 \% \
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”0 o8 \9 O! p' D, W' @$ |! n
3 I' ]) C D: S$ X1 c了解購屋法律免惹麻煩tvboxnow.com" Z E# \8 Y8 j: _+ |
/ Y7 W1 {7 q# ]) ]" f律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
2 w9 Z6 p# D7 p1 t) S. P$ |% b4 LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。: u6 o( _2 u% \/ `% C$ Q$ O' k* i
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。tvboxnow.com2 s: c$ \2 h/ r. V
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。( J, m1 P8 Q2 B( g$ t
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” tvb now,tvbnow,bttvb) _% g4 X# F z. f
, M. z# {# ?/ A9 I
tvboxnow.com8 G' \( ~* a& \" m0 O3 i
大馬法律完善( n: x7 R4 l z. r# h" ]
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- B+ C- h4 X3 i/ S9 N. I B. ]
陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 ^; `% p V6 J2 b7 m
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。公仔箱論壇8 ?. f# y9 Q1 n
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。) [; w5 k0 L3 f2 e1 F" @
陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
3 M, E: {9 v% y% e( t; a* }tvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。: u; D+ U0 Q) K& P
tvb now,tvbnow,bttvb# G+ Y# T4 m. ]8 I
明年料調高產業盈利稅tvboxnow.com: B" R. m) t0 Q
1 n0 ]5 \ O9 O0 U- s3 P0 k陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。tvboxnow.com% v! b- ]9 }' Y9 P9 P t2 m9 u
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
9 |$ r2 Y. {$ X* J7 s& d“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
4 r/ _9 j& y1 N' w" w! t8 z( ^2 jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 i8 `! t/ s4 l! @; l6 V
政府講很快做很慢
7 g* A7 l0 \3 m' d) X5 Q; e公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 c; K B' r, f. e+ Y& k' u
“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
' u- U/ x9 `& _* x# \% [9 E公仔箱論壇陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
4 k5 L* s! T% v- E) |+ O4 stvboxnow.com他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
( S, Z2 H) R8 y! V) ^tvb now,tvbnow,bttvb他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。公仔箱論壇4 \2 C; q7 ~8 B( a. f
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
| 