（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。公仔箱論壇9 f, R3 `8 X7 `$ ^" M; o
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
: f% T! L \, w! p7 d1 dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
. k" v* E* p6 p8 o( {8 Q& {不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。tvboxnow.com/ w. M2 a F K# @
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 h7 @- [6 m* {3 ]- P
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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新打房措施影響大tvboxnow.com: f; r! Q& f& w" b
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林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。' [! _( E0 I$ u) A
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
$ p( S" q$ F( N8 u/ z/ B) I) L他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。公仔箱論壇9 v& D, W# p% j# ~0 v& }0 b# V
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
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! v) ]4 ?. r$ r0 i; K' o6 U& @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。新手可從次級市場下手
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" s4 X2 ?" l( b$ b/ [產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
( N; b" h+ o+ a* Gtvboxnow.com黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
9 }) P, u* c3 m& f! K“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”4 _9 E6 X5 O( f% C$ ]' k, M
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。公仔箱論壇7 ^- Q( H3 e8 l" \
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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3 {+ q2 R, ] F+ I7 F現代人買房收租tvb now,tvbnow,bttvb0 p1 k @! H e$ j5 H
9 a- H/ N" T) L w0 B" biProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。公仔箱論壇; m) g% b4 C6 P* n$ E4 \
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。6 l- @) F$ C" B! I' L* ?: F
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
7 n" R( J/ L" |4 d [6 `" c所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。% @+ A. u/ N; a! x" m, z
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。tvb now,tvbnow,bttvb2 ?+ |% }6 |8 X0 k
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
+ v8 H' P" m* @9 I* |房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
4 H8 `% h* [8 y5 {$ l9 Y4 oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
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0 T) S1 R# w) U9 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。適時調租增現金流- `! ~( N/ Q9 ]5 N6 T! } ^, U
5 P9 J7 `! ^% k1 f$ \黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
0 m" J/ w2 \3 ^8 q4 X$ r1 Ztvboxnow.com“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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隆房價跟不上獅城水平TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 I8 n6 s. C) U' c7 m, ^, U
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何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。tvb now,tvbnow,bttvb x/ O9 B/ d8 b$ i5 t* |' @/ v5 v, d
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
- g0 [: j+ f w素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
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6 H9 g2 s0 l/ S8 O- g公仔箱論壇高鐵將建設7個站點
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4 K* F% k& K2 ^! }0 YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
2 e" ^: _: u: G5 d0 } F n5 b0 p何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。
$ C( d. ^$ N2 Z& t# J6 n0 |他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。5 p: c$ \3 {" S+ ^1 o
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。tvboxnow.com, d, s E8 K+ @( W& @
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。tvboxnow.com6 i( T+ o$ q: L2 e7 ^+ [& {7 P
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
) d& Y- c7 i+ Z何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
+ B, u5 K5 C9 d dtvboxnow.com所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。tvboxnow.com2 N& N' x2 |6 {7 Q: ~2 y8 x& g% j
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
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6 D( Z6 s X/ `獅城填土將增50%面積
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何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。9 f w# z2 o( [$ R1 Q9 A
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ s# q9 Q5 C2 \6 Z. V) U% @* \# ^/ t
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
& ~6 f2 M' k6 I8 I( Atvb now,tvbnow,bttvb“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。1 R. Q# z* X$ n2 t
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”1 n1 ^/ l# _! e" @/ z
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了解購屋法律免惹麻煩; M6 V( O" n5 O4 D, E! r
3 n' W6 ^, d: d1 ?8 ztvb now,tvbnow,bttvb律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
6 E3 C7 x- Z/ H. b. [他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
/ J: G7 N( q- i1 g# y: C" T, d他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
; g3 Z% h$ y* i u# F+ u5 ^他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。tvboxnow.com6 k/ [" Z4 W, |# ~& \1 l: x I
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
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* q! d! o" F- u/ J6 ^; n" s公仔箱論壇大馬法律完善
% _2 X8 Z# |% TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
& M! G$ p/ f6 h2 N) U+ gtvboxnow.com陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。+ E! t% C( |! I; s ^
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
+ K. ?7 _: T+ f3 X5 n+ b ^tvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
4 ?& }! D8 l1 Z( a, K f6 [tvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
( {, A* B9 j$ Q1 P w- rtvboxnow.com陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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明年料調高產業盈利稅7 i' g: P+ j3 V9 p
; n) m4 k C/ `" a! _' HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
5 m; b5 q$ c) Wtvboxnow.com他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。; S- v" U/ ~% O% G7 @) y4 l
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。5 T. Y+ c8 z& H
" P: Q \$ q/ | I" O- y; y/ S3 Ftvboxnow.com政府講很快做很慢
# a$ e8 Y) ~8 d# D公仔箱論壇
" t! ^' F8 O" l' x# Y7 eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
3 \- v. K2 x- O" j8 wtvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。9 L- T( ^- |2 y+ M- n( P
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。- w3 B5 c4 F- d, B
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。tvb now,tvbnow,bttvb) C' l3 Y* P& ~7 T& h* J
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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