（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
: X) S/ O) d. n- VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
& n, L# D/ e0 u" w' lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" y d4 O6 [7 Q+ v, n, Y9 R2 Z
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。- ]3 _: t K+ G+ B( T
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。公仔箱論壇5 j V$ O: o/ t3 {$ ?
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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0 O# ?3 ]/ `4 E4 n6 @1 |新打房措施影響大
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9 f7 ~1 O* |/ stvboxnow.com林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。tvboxnow.com, E0 l: a3 l# y, M- ]
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
r3 R( v: d4 s7 p公仔箱論壇他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
3 x' ?1 C+ s9 A# ?公仔箱論壇林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
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0 Y" r, u2 l, Ntvboxnow.com新手可從次級市場下手
7 G Z0 I2 V* F3 K' rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# }4 H( c, [! ^. j/ s% q5 u$ V% e公仔箱論壇產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。' d5 B. i2 I: x% E Y
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。tvb now,tvbnow,bttvb; N6 V9 d! A! N% G
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”tvboxnow.com" u, i. I1 [4 q3 A |" c% q7 e4 f8 e
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! _! y# g" r- ~1 s/ L2 S
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。tvboxnow.com8 V* m5 b4 E: w8 N: M
5 ]: B4 |7 u7 Y+ `現代人買房收租
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; x U; P+ R( p8 O' J2 G, f, t公仔箱論壇iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。tvboxnow.com/ N, ]8 Y: h# [5 F. t' V
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
. `$ c, E5 Q, @+ n4 z4 o她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
5 M1 r: [5 |. W# { B( X/ Ctvboxnow.com所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。2 B' Z. M ^& F* S/ w
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
0 i0 j7 S, H+ O4 ~& i2 P+ K& A5 ?8 h“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
& p+ t. {2 W, `8 A8 i1 H C; ^: ]$ [房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
, x, z+ D7 d% j8 }* l另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
! x5 O) c. t0 T% [" _, dtvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇7 A3 k! V2 ?- O. d1 |2 F
適時調租增現金流
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6 T1 H7 u8 P" g' y. ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- n" o9 |. L+ A J( Q" B
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。3 N- f9 E1 n4 ]; s! y5 g! |
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隆房價跟不上獅城水平; l" U) N( }2 x# G; e! A2 M
+ o2 R4 y6 t7 z4 \0 ?0 Otvb now,tvbnow,bttvb何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
) ]# ?4 Z/ ?0 z! k' K* |! |9 u他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
3 A# ~( `! V% C4 E3 G. Utvboxnow.com素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。5 ?7 H% x5 F4 M" `! l4 z
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高鐵將建設7個站點tvboxnow.com& Y/ Q8 S7 g9 X+ ]
: Y7 @2 h2 J# E, o0 }) D- w公仔箱論壇陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。tvb now,tvbnow,bttvb8 D# T" P8 y- U# t2 K% J
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。公仔箱論壇5 Z! N/ L8 U/ ^
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。公仔箱論壇9 c& h1 a. P, R, X
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。0 {' u W& J3 Q, l4 `
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。公仔箱論壇; ]3 Q U, r7 K, w! J
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”tvboxnow.com z1 K; D( D; D
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。9 B. e4 v3 z2 G$ ^# S
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
( J8 R! _- j) [8 P- p" I何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
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9 ]4 a- i% Y/ m& W. y獅城填土將增50%面積
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$ |' G1 Q! X2 w- q, Y何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
( Z0 u/ E; y; D- Otvb now,tvbnow,bttvb他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
$ p7 j. R! p1 u. P8 Q“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。公仔箱論壇" @' N$ [/ w* A
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' l9 I. B3 q8 d: F) n+ s
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”tvboxnow.com0 k7 \! n+ M* k5 k% \- f* F& g
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了解購屋法律免惹麻煩tvb now,tvbnow,bttvb2 R3 [2 B! J! R
, `: ~) B- s/ V. W, k# h4 Wtvboxnow.com律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
9 Y& L1 z& c* ?' u) ^( I6 \tvb now,tvbnow,bttvb他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
( H/ y0 g2 B* z9 R3 S9 S+ {; E) C gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
: C8 C* P+ o" Z' n) Z他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( ?! P# s1 O) |) K
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” ' e; z9 b" o# V5 B$ A1 `2 \8 O
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大馬法律完善
3 D: [5 Z5 m% A) a. P9 n" s6 PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb: Z$ f* q Q0 u3 _
陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
& m1 r) b# L( T$ @* C他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
1 Q4 ?- m. R! `+ i7 m9 f! s2 }/ ktvboxnow.com陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
n6 m/ \8 |! h* a. B/ }; @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。tvboxnow.com; t6 q/ ]$ `/ t+ R9 [' t
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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明年料調高產業盈利稅. B! c7 x4 ^& t' L0 j6 V
. b4 m/ f& o% v4 x# l5 P7 ztvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
+ X7 K9 P7 E& j8 MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
s- Y" T! J: z- C8 K/ ^* m! K7 H1 e“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。6 }% b% ^) f3 Z J2 J7 t1 |
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政府講很快做很慢tvb now,tvbnow,bttvb. v; k$ Z) ?1 t4 `! n) {
6 O# N. f S& F1 q# G M0 W1 ]“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”tvb now,tvbnow,bttvb) ~! k* T4 f1 ~+ R1 `+ d! O
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
" ^/ c% O8 R7 c$ H! k& l- a O, |; j' \tvboxnow.com他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。tvb now,tvbnow,bttvb$ G, ]* g6 U5 y. K. ^' h- s& n
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
5 T% J1 b: y' ?tvb now,tvbnow,bttvb“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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