（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
( R% I! w# _2 N9 n$ G, K1 z% u專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* m% f4 Z( `9 f; S* _
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
0 \( j4 |6 d5 V1 x# x- u1 l! ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。
) m3 x" o7 V) D+ b- ~4 h |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。0 u; R* @ L9 W2 o, H- C
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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$ ~' C2 p: R4 b6 i7 o9 `7 g' UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。新打房措施影響大
0 z0 |3 K: _5 _( K! r0 B5 f. ~' A# CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇5 {3 E4 N+ p9 S, F) K2 L5 y
林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。tvboxnow.com1 f4 ~+ p! {0 ^) V. E! ?
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
) Q; v. V7 p& d% c. k, jtvb now,tvbnow,bttvb他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
7 R- w; n7 E# l' A+ R: p! J林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。8 T9 m( ]4 t y7 O1 ]# F |+ l' u
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新手可從次級市場下手
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- P3 o) \# v' X+ h* \公仔箱論壇產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。tvb now,tvbnow,bttvb$ y! s. F- s/ ]1 u
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。, y5 A+ D( K+ w& I3 Z$ E
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”公仔箱論壇- a! G7 }9 f( _5 D6 y& s: R, q5 [
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。4 V7 G. O- i- X: [3 V' |5 u. o/ [
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。! }9 b5 E0 {! @/ y. v0 R9 A
1 |" y8 X0 W; W- W3 S# n現代人買房收租
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
% P" p/ a3 k' m5 @( O6 etvboxnow.com黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。公仔箱論壇' G9 Z; C! j7 I' c
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
4 Y, Z3 q: w! [: K9 \公仔箱論壇所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。tvboxnow.com6 B. H! j* Y7 i
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
- I0 m% m' F/ h8 z: jtvboxnow.com“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
% S; ?) h4 v0 g9 S6 g4 z6 i* n公仔箱論壇房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。tvb now,tvbnow,bttvb* m- {" D4 ^3 C; h; ~" y
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
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適時調租增現金流
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
8 z, t8 i6 t8 R6 _+ O( G, M“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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隆房價跟不上獅城水平
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) ]. z9 S2 g, u& _! I/ d公仔箱論壇何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。; R+ f+ q2 q+ Q# t
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( N4 ?4 X, l' d4 B, |( r
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& m6 l( K7 s/ K# t# f6 H
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高鐵將建設7個站點
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# v4 z3 B+ E) ]; ~7 p; I; X' QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 \9 T2 U, `7 a! Z1 ~" m
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 N/ I, L4 t% s* P
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 R7 f6 k( @% |) U- b
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
' s+ z$ o3 Y9 c; a/ @( R: nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。tvboxnow.com4 s; c( S: X4 O. S
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
1 n8 f6 T# F( l3 P, K* S2 h何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
& A3 F; C" i5 Z& G& Atvboxnow.com所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ g- b6 S1 n. G5 S% Q1 V \* I; ]& C
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
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4 ?% H0 C) z0 }. z5 \) _" F$ ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。獅城填土將增50%面積
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1 O5 K. L/ |) Stvb now,tvbnow,bttvb何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。8 A' x9 o$ U: e/ P" a
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
5 V1 P+ }8 Z1 a“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
5 @1 T( _( {' [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。tvboxnow.com# Q6 ~; W8 X, C# n% w$ \
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
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1 Q# @( h) ~6 B& mtvb now,tvbnow,bttvb了解購屋法律免惹麻煩公仔箱論壇7 k0 l+ c6 ]8 C
3 t7 R0 V9 c, C0 stvboxnow.com律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。2 W' Z* z! ~& G( F, ] A7 B9 c
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 m! e$ g: X9 h# c4 t/ t
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。tvboxnow.com1 Q, K& j. ]2 x% @$ A
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
' ~4 E! j/ S! d$ B公仔箱論壇“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
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& d0 L: ^; Q4 Ztvb now,tvbnow,bttvb大馬法律完善6 H* ]6 L: D9 r/ r, \# l- v
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
( c* S/ G5 g) r0 R4 Stvboxnow.com他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。tvboxnow.com1 o0 N R& W9 K2 W
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。tvb now,tvbnow,bttvb; Y6 E, u2 p& b) W: I, V2 U
陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。tvboxnow.com: C3 [0 x2 }# y
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。tvboxnow.com; \+ X/ ]! B6 ~5 n( ^
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明年料調高產業盈利稅TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' s% b1 x6 |0 v3 t
c3 R; c1 ~9 `+ ?1 ^( d, Z陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
1 [/ L) b0 r$ D% D. ]. v f公仔箱論壇他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
% u# h5 W. a4 T; T5 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
3 \& F6 N D( R t- `( U9 ^! n. PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
8 E3 d. J1 Z. S8 z+ r# ~- U政府講很快做很慢
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/ Q* O) z: p# m$ f: ` i+ Ctvb now,tvbnow,bttvb“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”3 [7 }8 n. p C( t7 ~
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。tvboxnow.com, I; E3 Z( j4 m1 |4 u* p; p( K; G
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
& n: j* H8 D3 P7 L( i他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 \! P( S7 U. h0 ^; p+ p
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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