（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。tvboxnow.com4 P# {" k7 l2 m a
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
5 Y6 z* E$ x$ a% o" H$ I$ ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”tvboxnow.com& d1 [& l% x6 p- f. }2 w e
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。
* i; U, J0 _: Q) ]& Y1 q公仔箱論壇林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
) Q* t" j5 o; V! b! T“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”tvboxnow.com4 _! ]. P) `- U
6 ^) M' \( K4 N. d9 D新打房措施影響大
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' W) y7 z+ G0 R! W% ytvboxnow.com林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。tvb now,tvbnow,bttvb" t# y0 {" f+ t r
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
* _7 p' h, H. v! C; _- }tvboxnow.com他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
' ~! J8 y' S0 O2 Q1 i7 d公仔箱論壇林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" d+ H0 f* @9 p- X" r: n
4 u1 @5 r$ n7 o) z" f6 f) Ntvb now,tvbnow,bttvb新手可從次級市場下手公仔箱論壇$ Q9 t4 B4 _7 B9 A+ l {* ]3 c% o
' z3 F! A1 E% ^7 W2 ^9 _公仔箱論壇產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
$ f( M, n2 A& ^$ t' q9 X' q黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
# o* Z' v7 k c) j+ N“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”公仔箱論壇! z# ]: Y- m/ Z% {7 Q8 f/ ]
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。$ j1 ], U5 K. e: h
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。; q3 N `7 b+ y
: r/ k! A' }" N+ {) c/ {0 JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。現代人買房收租tvboxnow.com6 |2 G6 b( Y. [! g' J5 m7 y Q# v+ |
( G2 ^. ?* {# B- uiProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 F: D& N6 a% g. ]; ^' c
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。7 Q5 P* P b% H8 C2 o2 \
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
1 l; D4 @4 e3 C7 g7 E所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
3 D. `4 |# F7 Q+ Y7 _# a她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
( `2 c8 [: Z* `% ^; B“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”tvboxnow.com7 C) P4 ? o5 v: w* p
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。公仔箱論壇; M# u3 F# B$ \: T+ y, e
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 _$ [, k7 N1 w- Y1 `
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適時調租增現金流公仔箱論壇$ f" _4 d' G% }/ q' U3 D2 }
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
8 G7 Y7 b) Z9 s1 Q* S% ]) Utvboxnow.com“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。公仔箱論壇 V! S# U+ l, r, M. K, \4 A6 x
( U( q' t& e( F7 e2 y) P隆房價跟不上獅城水平
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何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 ]' o2 b5 b0 s, l, k; M( Y7 n; y
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
) A2 |( l% G! F' t, u素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
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高鐵將建設7個站點* U& o+ |& e1 ~; q/ Y' C
) F: Z" m' M/ i2 R$ _! W陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。tvboxnow.com# a! M1 L2 q- F" E P4 Z+ Z
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。
, Z5 F& S7 I1 z. z( R) C: ~ C& S! G他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。6 }: b* }$ b& P; f* J
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。* h2 M' m, y5 f; m9 c, ^3 |
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
; K7 ^, L" }/ W# [tvboxnow.com“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
* ]7 l4 N7 W" _3 N7 C0 A* k# ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。tvboxnow.com+ v. P: I4 C' u( s7 h
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 R& L% R& j% D0 S' Z/ e
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。tvboxnow.com3 W* [" w9 M' ^" w
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獅城填土將增50%面積
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何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。* X' N. m) } y# T" O X& s
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
' _5 I3 N$ d; a8 B' Ltvb now,tvbnow,bttvb“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
( Y$ w+ Y1 ?0 J$ T( o, w3 o* m+ o“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。& Y+ Z& P9 p; ^0 d' }) h, c' K
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
+ \0 j# H9 m) a% m公仔箱論壇公仔箱論壇, I3 a" q1 \/ p5 `
了解購屋法律免惹麻煩TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 d! o* X+ G; S0 x) p" S$ L
$ r6 o( u d! Q4 G% ^7 y' Ktvboxnow.com律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。公仔箱論壇# S! T3 X8 X& M2 S
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
- t* [6 l1 U0 y( f他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
7 L& R( F& ~- z( ztvb now,tvbnow,bttvb他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
& @) m5 a/ f$ L! O“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” , m8 ~4 t& I2 X& L1 C
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大馬法律完善
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' I7 }4 `# K; y& t) z8 t8 [tvboxnow.com陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
8 b1 r5 `* c$ r/ h+ BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。9 W |, D% ^7 r9 L& s$ {/ {
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
" w" J5 p" h: o1 r% T8 T陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 y/ f' x) ^7 c4 p6 h( e
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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0 i6 m7 ^: J! R6 z# m: y明年料調高產業盈利稅
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陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。tvb now,tvbnow,bttvb5 d- ? l6 C$ @& [2 [1 a& l
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。tvb now,tvbnow,bttvb6 Q% u" Q3 c# ?1 Y3 L( n
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
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政府講很快做很慢
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”! T6 U- P& Y' c, p* k% _% e
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
# r, c& s0 }8 T f$ q8 q0 k' j他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
1 r( U( r3 e6 Q! }2 W/ f0 Dtvboxnow.com他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。公仔箱論壇 S' \) T' j2 q3 u
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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