（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。tvb now,tvbnow,bttvb+ T. {2 e' L; c+ @5 ]1 G
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。公仔箱論壇8 Q5 i' |* m" {3 S9 w8 w4 ]& ]
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”2 [, `* s2 J8 O$ \( D3 x
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。4 U6 b1 k6 |1 C0 z
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
: S" d5 @* s5 c6 {1 x( t“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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新打房措施影響大
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; k9 a) W% f7 x林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
" j+ [% s. S2 I) xtvboxnow.com雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。tvb now,tvbnow,bttvb4 K( V' E! n+ T. W
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
0 {' O; e ~5 W0 q林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。1 i' n M2 Z$ I1 m2 `# F4 j
) `4 V$ k3 |4 S& C新手可從次級市場下手
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; _% a0 j% L8 n& B) x公仔箱論壇產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
) E# e/ y" S3 @9 E7 y( O; ]tvb now,tvbnow,bttvb黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。tvb now,tvbnow,bttvb; k; b+ ]! C. ^& r3 Q6 z, Z X
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”3 h' ^9 b* B8 y, I3 K+ J. m n
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。5 z9 h3 ^) m% m6 f) T
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" l+ [9 f6 q8 w# y) {; b! `
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現代人買房收租$ }9 H: m6 l0 k3 [: Q; P4 s
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
4 e2 i1 U; L( J& r9 M4 S3 D0 N公仔箱論壇黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* H$ g0 M4 ?5 }/ x: D
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
N' h6 }3 x% E8 |# k4 ntvb now,tvbnow,bttvb所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。tvb now,tvbnow,bttvb! ~ n2 @! x- M! |
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。4 t9 q2 F) A' t% u, f
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
! K4 @* w; \% p: d& {tvboxnow.com房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
$ r$ f' h; a) T7 h. i1 S" |3 V公仔箱論壇另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。' K6 ]' M5 E# Q* @5 A
! v9 ]5 m* { }' u b1 H, p8 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。適時調租增現金流
7 f. w$ ^" W$ m; o8 x7 C公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb6 x# K' i3 E3 Q8 c" H
黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。% w% E% s, u" `4 I: X! @6 D$ p
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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隆房價跟不上獅城水平
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# I e3 W7 j9 ]9 i" [1 C" S, Z" `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。4 O, W1 B: B, Q$ y- n7 W6 L
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
& [0 C+ W6 d* b' \& i! {公仔箱論壇素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。- G; e$ O1 I) t) P$ q8 \2 N
6 A8 `9 A+ `$ Xtvb now,tvbnow,bttvb高鐵將建設7個站點
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。tvboxnow.com9 S/ G0 O3 ^5 R* I& G6 b. _' s
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。
& {* J* i x2 }/ Z公仔箱論壇他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
' l% w4 j8 ]" X& ]; ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。tvboxnow.com1 F5 o. @, S3 G! j3 F/ V9 a8 x
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
/ m u* A. h$ z7 N- z“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”tvb now,tvbnow,bttvb$ {' x' K2 L9 ~( x3 j
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ w; T/ s0 s& v6 g3 t; m
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。# x* H$ g2 ^' F: v. d( \
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
& G2 C5 U9 x9 P$ S2 ?" T6 D& rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
' W3 z: Y* L+ m4 | HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。獅城填土將增50%面積公仔箱論壇; ? D9 ^: h: d- V o9 Q
! h# J ^" Z) v% Z# F6 i何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。tvboxnow.com8 y1 C# l& n. U2 b0 r
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
& X3 K4 \5 b1 M" t“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
! o! f- R0 E6 n# v( b' Stvb now,tvbnow,bttvb“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( X$ M- h# V! K! o" R7 V; A4 L
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”3 \% ^! q6 _4 f, F
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了解購屋法律免惹麻煩tvboxnow.com2 ~: q6 p, L3 ]2 `; g' u
; I+ A2 g2 w. @律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
, Q- q$ A ?* `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。1 Y6 j2 B, A, R( u& y
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
; F' J0 J: @; q( N+ [/ xtvb now,tvbnow,bttvb他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。tvb now,tvbnow,bttvb b7 ?, a) s7 Y ? d; w7 @
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
+ K8 o! @# b% q# ytvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# Y4 c9 f, Q2 Q2 h, r
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大馬法律完善& l( V8 t+ e; Z. z9 f7 |
8 m! q6 c/ W" S, A+ ]) G0 ltvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
4 Z9 `. v% C. e9 I& H' I7 L公仔箱論壇他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
6 i/ L) U- F3 c# E陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
" E) D' Q4 t+ d7 W公仔箱論壇陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。公仔箱論壇: e* m0 F2 T# ]" [
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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2 q8 |* [& ^" z) F明年料調高產業盈利稅
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1 i/ t( k5 g7 |" g$ a陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。公仔箱論壇8 ]3 |3 e# |5 Z; |( i! ~0 I) e
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。) E( o* A6 |4 y- R6 ]; u
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。tvb now,tvbnow,bttvb( D) \9 ^0 h4 R+ x# }; n5 q
6 P; G- P- H( |! f/ |% _政府講很快做很慢
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- \/ X2 @$ p+ h" {' w“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
4 v9 P, l1 Q+ k: f( L! \公仔箱論壇陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
) p8 ?. k$ _# d9 e7 t0 k1 i1 cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
( \: A8 z; @/ H- I/ M9 j公仔箱論壇他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
) G2 x: z: T. I$ p3 L2 I! J“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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