[香港] 「攻北」第二擊 歷來最大收購 領匯66億挫百敵奪上海新天地雙廈

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「攻北」第二擊 歷來最大收購 領匯66億挫百敵奪上海新天地雙廈
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領匯房託（823）進軍內地再下一城，成功擊退一百個對手，以六十六點二五億元人民幣，奪得「上海姑爺」羅康瑞旗下瑞房放售的上海企業天地一及二號辦公樓，為歷來領匯最大收購，只較資產六月底帳面值有百分之一點六溢價。領匯總裁王國龍昨日形容，中國業務只是「錦上添花」、「做得更好」。
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領匯收購瑞房上海兩商廈的消息上周已在內地傳出，領匯股價昨日未受刺激，收報四十五點四五元，跌百分之一，而瑞房股價無升跌，收報二點一九元。
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內地資產比重增至逾7%
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交易完成後，領匯內地寫字樓及內地商場佔整體資產比重將分別增加至百分之四點七及二點八(合共逾百分七)，本港商場仍佔百分之七十二，停車場佔百分之十七，其餘為本港寫字樓。領匯將繼續於內地一城市覓機會，未有定下長遠目標。
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羅康瑞表示決定出售該兩幢商廈之後，委任渣打銀行作為銷售統籌，更接觸逾百個對該項目有興趣的投資者。瑞房經過一段時間的探討，覺得領匯出的價格比較合適，於是便與領匯深入洽談，也覺得他們比較有誠意，所以前天落實簽署協議。, q9 s/ E" r& i+ N  y

  v6 }9 e1 S2 X9 s王國龍：每月收租2460萬人幣
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王國龍表示，會以手頭現金及借貸支付收購，傾向透過港元借貸。收購會令負債比率由百分之十一點九提升至約百分之十八點七水平，但距離房地產信託基金負債警界即百分之四十五仍有距離。日後領匯派息率仍會繼續維持百分之一百，隨收購效益彰顯，明年實際分派相信會提高。
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$ ]+ [: j! p" ~$ `0 B( L3 p1 G& ]王國龍表示，今年首六個月企業天地一及二號樓租金每月收入約二千四百六十萬元人幣，租金回報率達四點四五厘。收購能夠即時帶來現金，商場全部租出，寫字樓出租率達九成八，預計未來二至三年會有續租加租空間，但會用適當的租金令商戶續租。
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領匯未有收購企業天地三號樓，王國龍指，因仍在興建當中，若收購的話物業現金流較低。企業天地二及三號樓之間將會興建天橋連接，由買方及瑞房負責，有望帶動商場人流。
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, p' T7 f% b! L  `# y5 W- Xtvb now,tvbnow,bttvb他表示，香港商場及停車場表現好。縱使零售市道放緩，領匯有數個商場受到影響，領匯仍會集中在港發展，並未打算減低本地業務比重。公仔箱論壇4 p# f  N, D6 K, t; E" v% M+ ?
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內地的收購會主力集中於內地的一綫城市，包括北京、上海、廣州、深圳及香港，特別眼於甲級寫字樓及社區商場。
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; z5 F* Q+ |. B0 \! z" M內地收購主力一綫城市
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6 a/ c9 ^1 T! F' Z! c高盛指領匯購入新天地兩幢甲級寫字樓，年回報率五點二厘；高盛引述領匯管理層預期，項目扣除營運開支後，初期料淨營運收入回報率介乎四點一至四點二厘。該物業樓面積為九萬八千平米，其中七萬五千多平米為寫字樓，七千三百平米為商場，地庫及二百二十六個車位共約一萬五千平米。該項目於今年有一成一辦公樓樓面及三成四商場到期續租，明年到期續租辦公樓及零售樓面分別為兩成三及四成七。

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旁為中共一大會址 簽約剛與建黨日相同; }/ I4 P0 X, ]# o' y% h' Y8 |
  
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新天地是以上海的石庫門建築舊區為基礎改造成的，集餐飲、商業、娛樂、文化為一體的休閒步行街，結合了當代與歷史氣息。旁邊卻坐落着中國共產黨第一次全國代表大會會址，一九二一年七月二十三日晚，中共一大在這裏召開，標誌着中共成立。而領匯（823）亦巧合地，選擇於七月二十三日簽約。tvboxnow.com, ^( m0 u) o" e7 Z* t

; f1 e3 d' c" E紀念館成重點保護文物
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中共一大會址是一幢兩層的石庫門里弄房屋，當時是李書城、李漢俊兄弟位於法租界的住宅，一九五二年成為紀念館，一九六一年被列為第一批全國重點文物保護單位，廳堂內，物品均仿照當年的樣式陳列。其中，會議室中放有一張長方形餐桌，周圍陳設包括毛澤東等與會者十五人的蠟像，並有講解員進行講解。
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紀念館展廳則展有一九二○年九月印刷出版的《共產黨宣言》首個中譯本，共展有國家一級文物一百一十八套（四百一十六件），是上海近現代文物史料收藏數量最多、國家一級文物最多的革命紀念館。
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1 p7 d) w0 t+ z* c其中較珍貴的有：解放戰爭時期歡送上海人民呼籲和平入京請願代表團大會場景照片、上海學生抗議駐華美軍暴行聯合會宣言、解放初期上海市人民政府第一枚印章等。

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瑞房套現減壓 料全年銷售達標
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瑞安房地產過去在上海虹口及黃浦投入了很多資金進行拆遷，而公司的物業發展周轉率遠較同業為低，拖累瑞房負債比率高。瑞房主席羅康瑞向內地傳媒透露，出售企業天地一號及二號樓，可用於財務方面，但副作用是對中國新天地收租物業組合有影響。他指必須從公司整體利益和發展考慮，而瑞房正調整中國新天地經營模式，待到資產盈利能力比較強才去上市，不然上市時，資產肯定會大打折扣。
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調整新天地經營模式tvboxnow.com+ i6 j0 G1 W$ x& i, z* L
  
+ h( [0 ], y9 |3 c公仔箱論壇他認為，現在是要下決心提高周轉率，要不然公司的發展就比較緩慢，也沒有能力去購買新的地塊。目前有一些其他買家正在研究購入上海新天地企業天地第三期，但仍未有簽署真正的協議，目前還在談。其他還有一些項目也是有一些人跟他接觸，但是還沒有具體可以披露。tvboxnow.com' r2 G2 [" ?7 E& s
  
+ q7 V' w, G, Z. S關於中國新天地資產組合和經營模式，他希望在不久將來能夠詳細匯報如何經營及做法；他指不調整的話，新天地資產在上市時無法拿到合理價格，對股東不合理，如要折讓三至四成才上市就沒有意思。) S7 }) K; ?; l5 j; b& O
  
% D! M* m5 f; \tvb now,tvbnow,bttvb瑞房預計該交易可以獲利九點二二億元（人民幣，下同），出售所得款項淨額四十二點八四億元，同時令瑞房淨資產負債率降低十五點六個百分點，強化了資產負債表。資料顯示過去一年，瑞房先後售出西湖天地、上海虹橋天地酒店及新天地朗廷酒店等。去年六月底瑞房負債率為百分之六十四，即交易後負債率跌至百分之四十八。
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他承認去年瑞房經營欠理想，周轉率只有百分之九，較內地平均周轉率差距太大了。有些內房股周轉率達五至六成，瑞房沒法做到這個水平，因主要資產有很多商業、辦公樓，但內房股平均周轉率都有兩成半以上，故把辦公樓出售可提高周轉率。過去瑞房希望把商業地產、辦公樓作為收租用途，但近幾年發現不太現實，無可能投入那麼多錢發展長期收租物業，希望改變這情況，故辦公樓、商業資產也是可適當出售。
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. `$ z4 \! h+ s* x7 u7 Itvboxnow.com兩新盤可望年內推出tvboxnow.com' _; G! c$ X' P" s2 E! a. g1 o
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在拆遷方面，他指「目前有幾個地塊進行中，包括虹口瑞虹新城，新天地翠湖天地。最近動遷速度比較好，基本上三年內就能拿到地塊。今年下半年瑞虹新城和翠湖天地都能有新樓盤可出售，未來還有很多住宅項目出售，這幾年能賣的差不多達四百億元人幣，有信心今年能達一百八十億元銷售目標。

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立會議員表關注 指違當初上市原意tvboxnow.com7 a# d  [2 f! d- x1 U# D: Z
  
9 G1 I: {; H9 f. o1 J) G. t領匯再度在內地「出手」，購入兩幢大型商廈，加上近年已在本地拆售多個屋商場，有監察團體關注領匯未來會進一步把業務「北移」，進一步「不務正業」，忽略公屋居民的需要。
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7 e! F1 y3 k0 o/ M3 X領匯監察成員陳寶瑩昨日指出，領匯為了不斷將資產增值，除逐步拆售本港的商場業務，亦朝着發展商的方向進發，近期更不斷在內地購買資產，擔心會進一步偏離成立時的服務目標，不再以滿足公屋居民的需要作為首要工作。
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監察團體憂偏離服務目標
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她表示，一直研究以「必須為公居民提供所需設施」為由，對領匯的發展方向提出司法覆核，但擔心領匯以提供者未必一定是領匯，作為抗辯，訴訟工作一直未成事。
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( B; h% T+ e; y9 m- |) H公仔箱論壇立法會房屋事務委員會主席麥美娟對情況表示關注，因為領匯現時的策略就好像在香港拆售資產套現，再於內地購買資產，或刻意將資產分布在內地，有違上市時最初的原意和承諾，未有為屋居民充分提供設施。4 `+ d9 C( n9 B- V" f; S2 W
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她認為，當局除了需要認真考慮能否回購領匯資產，也需研究相關的土地契約，了解領匯有否違反《房屋條例》。她坦言：「現在狀況是好像各方也奈領匯不何，政府又一副『不關事』的態度，情況並不理想。」