加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業 tvb now,tvbnow,bttvb& M' t: D, ~! n. d
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2022 / 11 / 24
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聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。
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《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效，有效期為兩年。
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條文中雖有情況可獲豁免，但本刊訪問了兩位律師，均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。公仔箱論壇0 v' C9 V G ]% ^
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亦有地產經紀分享，公司近日已發出通知，絕不容忍職員對違法買家助紂為虐！
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s9 M' V0 h1 H0 n' @tvboxnow.com從明年1月1日開始，非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年，想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時，聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。公仔箱論壇1 X" }% |2 Y2 k( w
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對於政策是否真的能夠一擊即中，進一步控制樓價，在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看，市場上參與買賣的非加拿大居民，其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例，過去一年成交中，非加拿大居民買家的數量不到5%。」
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' b, f5 z4 @8 ~! i4 }' ?不過，Ernest亦補充，樓市升跌除了現實環境，亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛，則有待觀望。
4 N7 }3 x0 J& \: }tvb now,tvbnow,bttvbErnest 從法律角度梳理了條文內容。
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1. 誰受到禁令的影響？
: V% i5 I0 ?; V8 W, w0 \3 ^1 ]tvboxnow.com符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束，主要包括
* t( V- m0 J8 f. k# ztvb now,tvbnow,bttvbA. 在加拿大境外成立的公司；
5 M) f0 C( b! v3 G6 Xtvb now,tvbnow,bttvbB. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及公仔箱論壇: `, ^; B. {6 X. l3 L7 f; \% I: Z
C. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者)，除非滿足特定條件。" ~# ~7 [ |1 J: A* H- s* t/ D4 d
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2. 誰能獲得豁免？
: K3 \8 T% T8 q& ?4 [# ntvb now,tvbnow,bttvb該禁令不適用於以下人員A)難民；B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人，或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知， 需要等待政府出台更具體的規定。
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$ v4 r5 {1 [2 v1 I' B( |3. 哪些物業在禁令範圍內？
" N/ _" x8 r9 ?" O首先，Ernest強調這次的禁令只限於住宅，而不適用於商用物業。
* l9 z; c4 y& H3 O0 x: a公仔箱論壇A. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物；tvb now,tvbnow,bttvb! c6 C6 r5 T6 J4 d' X
B. 任何建築物的一部分，包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以)6 \0 z" k9 }4 _) c+ ?/ ]! J W
Ernest補充，商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。
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" e4 N$ Q9 c M- y8 J! `# h4. 違反禁令有甚麼懲罰？
' T) [5 a3 N6 y# M# atvboxnow.com每個違反禁令的個人或機構，以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構，都將構成犯罪，並可處以最高10,000元的罰款。4 f! F8 \# F3 q# Z1 A& m
此外，任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令，則可能被追究個人責任。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 L/ p% F: ]1 G) r# e
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由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者，涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任，包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。
4 H: h3 [; W6 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
! c6 X% F/ o" C2 A公仔箱論壇Ernest強調，在最嚴重的情況下，政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。" r; N: N1 Q+ f8 U; g. t7 a; P
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% w2 }* ^3 A/ t( }" ~3 R" p/ Ytvb now,tvbnow,bttvb無視禁令代價高昂
9 [% h7 y7 F7 V' J; g所謂「上有政策，下有對策」，是次禁令或有灰色地帶，令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅，也不會在乎那數萬元的罰款。
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對此，Ernest解釋，如果買家願意支付所有罰款，而且願意承擔之後被強制出售的風險，「理論上」是可以無視法規。
4 O+ C, o; P8 t& v2 Y* Ptvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. H5 |& b" S) Q" f* J$ e- ^: j* i( F
「但是，Ernest解釋，在現實層面，我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」
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% c" ]" U. x/ b. B7 W4 U地產經紀Kin Wong則表示，公司在十一月中的時候，因應禁令向全體上下作解釋，並提醒所有經紀必須按法律條文處理，否則會影響公司，甚至惹來官非。
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3 P/ \. u% n2 n( }: ]$ O& P0 N近半年市道轉淡，會不會有經紀為了佣金而無視禁令？Kin認為整個交易中，買家是否外國人基本上一查便知，「很多公司也有相關指引，因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」，加上涉及的人員太多，很難讓所有知情人士都賭上自己專業。tvb now,tvbnow,bttvb" ~6 y7 `. v2 m- K. X
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「市道艱難是一時，但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照，你馬上就可以轉行了！」tvb now,tvbnow,bttvb( Q* e7 A5 F& |2 t' O& l
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Kin解釋，畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟，因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業，RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。# P2 Z1 ?" q+ H8 z5 ^. }9 x4 C0 ~; `1 f
5 ~5 ?8 R z5 Q, J( XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「RECO對業界的投訴會很認真處理，之前樓市暢旺的時候，曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal，然後把物業留給自己兼任代理的買家，試圖『食兩家茶禮』，結果被RECO揭發事件，最後該名經紀被罰款，數目足以抵銷他的佣金，可謂貪字得個貧！由此亦可見，RECO對於經紀的操守，有相當嚴格的要求。」
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Kim繼續解釋，「今次的禁令，可以說是聯邦政府雷厲風行的政策，可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者，一單交易中涉及的人太多，大家心理上很難完全互信，一齊犯法，因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法！」
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0 I* k: Q u' u* C" ltvboxnow.com假結婚 遇事難向法庭提告公仔箱論壇9 o2 A, N5 a* b% \
條文提及，如配偶或同居伴侶符合資格，可以「聯名」買樓，那麼會否引申「假結婚買樓」的問題？畢竟，早年的「都市傳說」，傳言在安省花6至8萬，便可找加拿大公民簽紙結婚。9 A/ Y j5 P7 y# D
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對此，Ernest表示，「這種情況在理論上，不能說完全沒可能，但實際操作中，買樓涉及的文件繁複，不太可能實現。在交接過程中，我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓，我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。
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處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示，「假結婚買樓」的風險很高，一旦結了婚，對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚，對方有機會分到買房者的財產，甚至要求贍養費。tvb now,tvbnow,bttvb3 a5 D& Y8 e8 R. z9 m0 v) x0 ^8 }& I
+ T# w. Q8 {% M9 v9 \「當你選擇了假結婚，對方反面不認帳的時候，難道你可以對法官說你是假結婚嗎？如果對方一口咬定你們的關係，在庭上你可以如何解釋？」公仔箱論壇% k h( ~" k* p& L" @8 @. r& q+ _
7 s1 |9 w3 G; M" ~* P) o4 u公仔箱論壇「更重要的是，當你立心要繞過法律行事，那麼當出了亂子時，便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。公仔箱論壇$ ], e5 G3 X: S" x3 `3 R
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時下流行「婚前協議」，買樓前簽署類似的協議不就可以嗎？6 i8 f& M# N7 F
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「婚前協議如果不滿足法律要求，可以失去效力。如果對方有心不認帳，會找無數理由推翻協議。」
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( i/ M1 `5 L; otvboxnow.com再者，如果「假結婚買樓」，對方亦會佔資產的部分擁有權，萬一對方回頭敲詐你，否則不願簽字賣樓，到頭來你不是付「贖金」，就是告上法庭。除了要付律師費外，亦可能錯失賣房時機。& V( T: ]3 G# C9 z1 _* ~
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# Q3 G. u9 u. Y4 ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。各機構努力爭取 放寬禁令內容
7 s, p, F8 W" V4 | w6 }* rtvboxnow.com由此看來，非加拿大居民在2023年後，能買樓的機會真的微乎其微。不過，加國很多不同的機構，其實也努力跟聯邦政府商討，能否給予更多的豁免權。公仔箱論壇. A z4 I* ~, v/ i5 f3 s
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卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映，這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙，並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致，聯邦政府的目標是明年接納465,000人。
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2 C8 c( X- K* W" sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。更重要是，即使一個人不是加拿大居民，他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。
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# y; U/ Q( {3 ~* y- m& ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免，包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴，以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 F9 w9 N* j. V9 B0 p5 P3 ~
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各位有意置業的外國人，如果不能在2022年開始交易，便只能靜待政府的新措施了！ |
發表於 2023-1-3 07:50 AM
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