[香港] 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告!

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撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 tvb now,tvbnow,bttvb# r" z; |8 i! b9 c5 h
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' ~# n7 Q8 L) u0 I4 itvb now,tvbnow,bttvb香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。公仔箱論壇# E! f7 X$ T( N8 u& g% \
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證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ e% g+ o: r8 j$ M. v7 E

" c1 P" M3 h4 ?0 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: B1 G* L2 J5 v1 ]' ~9 Z公仔箱論壇工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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5 l  V8 G3 U/ t. B6600呎工廈改建變迷你倉　「單位」20呎公仔箱論壇8 N* |1 J2 K: M6 L( ?
迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。tvboxnow.com& g" H7 t2 x  b2 ]! {, b, Y
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7 l/ d6 Y0 o+ q工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) \4 c9 v1 K9 r/ `! `' |
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百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
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* e9 d7 {+ n0 V/ e9 ]0 i8 t( utvb now,tvbnow,bttvb所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。( O  n+ H8 Y  i' a3 F( z2 r& |
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買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。tvb now,tvbnow,bttvb  s: l" B/ O2 J' n' j4 l

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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）tvb now,tvbnow,bttvb0 v0 X2 i+ L9 Q! v" s
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工廈單位市值約600萬　變迷你倉賺4000多萬tvboxnow.com+ t: k4 Z7 q& M3 |. Z: h) T0 N
本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。
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這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。
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" P5 g" Q, V  m對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! U  q# |& v4 @/ ~; f! ]

% V  G# D) B  `( j. F0 f3 N3 mtvboxnow.com「迷你倉花」三年未建成
' {& ~# K2 }7 A: Ctvb now,tvbnow,bttvb2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。tvb now,tvbnow,bttvb: F) }) C, z0 u

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% N8 _, R8 v, Y/ Z- LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）
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* u% ~- A7 s! F! t! w公仔箱論壇陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。
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. W. z* {1 ]! U% utvb now,tvbnow,bttvb陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。tvb now,tvbnow,bttvb/ b' z1 M( [# @( C: B, K( a' ^

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& }, R/ ]+ c9 A( v: J( z陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）
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加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。
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7 }" M/ U9 r0 V: {公仔箱論壇2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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單位重門深鎖　事主欲取消交易被拒
. l" [& l* k% \& Ytvboxnow.com記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。
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梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
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3 k" u5 e" A* S執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）$ o. f* X, x: s4 |5 T' J
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執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。
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0 W. f  z4 y; K百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。tvb now,tvbnow,bttvb* S( @' X( A" D, C% }( V( @( f

& t  f3 H  T( j2 q- wtvb now,tvbnow,bttvb屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則
6 p( i! P4 f% {4 Itvboxnow.com未取入伙紙　因承建商自行停工
1 S, |6 _0 q1 L) Y  Q1 etvboxnow.com這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。
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8 {: \2 n, c5 \' z, m  rtvboxnow.com拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。
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- t1 a! w3 W2 x! l6 I3 lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 u* k! @3 \- i8 U/ L9 X; j' Y
迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）- G6 X  J2 k6 u& k4 t

: h( Y! a" M; @  ntvb now,tvbnow,bttvb可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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律師無為「迷你倉花」買家註冊文件' E  c1 T: A( X# Y
買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。tvboxnow.com  U/ Z+ v% c" w5 E4 ~7 Y# A# l
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不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。
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# H& ]( S/ S+ @. e' a# B4 _tvboxnow.com土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。
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專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。公仔箱論壇; e/ e7 ]+ a. s& a
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處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
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" Y4 [7 k# l7 q& f  a0 Z* R$ G公仔箱論壇推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）tvboxnow.com/ _7 x7 Q6 `4 r
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地產代理、業主及營運公司有關連TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 |- S5 @; S  K
不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。
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: C; l3 m$ D: ^5 w4 [公仔箱論壇梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢　控方撤控官斥自招嫌疑
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; _6 Q- f6 o- }( m4 e5 \tvb now,tvbnow,bttvb法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。5 j; A* @% l, U/ M0 z
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梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。: J) q6 R4 v* ^' ^2 W

& @6 Z1 K3 L. uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ n: s3 j1 I# Q/ d  ~' ^5 @( Y
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證監會：迷你倉花屬可疑投資產品tvb now,tvbnow,bttvb% ~5 A) u* o) L& e6 T  V% F# W
證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。
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消委會：口頭與合約不一致或失實  c- c9 I0 \! h9 @5 g
消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。tvboxnow.com8 k' D( Q" u5 s* K

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( @$ g1 d+ t: q+ O臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）8 L1 j; P9 t3 {' t

% [2 N, Q3 w! L. d梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓# j% ], Y4 S; @1 R
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。1 C: L% X# Q# E5 Z+ P
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梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」
0 a0 c& l' R$ _, A$ w9 O* n公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 Z( B3 r: g, p3 j( r! t0 s2 i' o
梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）
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, s& F5 \* _: N( `tvboxnow.com百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）6 N0 v& N9 O6 A7 V. G+ ^3 B% k% F9 d

# v% V4 \8 {0 u8 H9 @: kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）公仔箱論壇/ p6 [; ~% t8 G. e/ w% A
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聲稱需「完工紙」才可註冊　土地註冊處反駁
0 t8 K% X; q" X+ D7 xtvb now,tvbnow,bttvb他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。3 f- y! W! V' h, P* N6 P
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至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。
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而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。
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5 B( _2 z& p9 D; W* LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。
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梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 Q$ |8 k' {. I- i* M) o8 @

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