[香港] 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告!

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撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 公仔箱論壇6 I7 v* t0 t5 h( r6 X
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香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。tvboxnow.com0 q3 S+ |0 q* ?! L: q; W0 G0 q

  B+ J) Z8 W+ C% p8 C" Y證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。tvboxnow.com* f0 {+ D2 K' x3 i1 F7 m

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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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6600呎工廈改建變迷你倉　「單位」20呎
% g+ {6 K; H+ {5 }# K9 K: u8 _/ W公仔箱論壇迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。+ a0 G" m9 R- S2 a

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, g3 q  ~" x* j. ttvboxnow.com工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
. ~; X( q' X7 T1 m1 V& U7 cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" c! b/ R; u0 w" j& o$ o0 \

3 Z) E. J# {( ^  u, x$ XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。公仔箱論壇/ @' @& j* q6 X9 ~# l; ]* y; n* [
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所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。
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買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。tvboxnow.com7 z  Z% i2 k" C) Q$ h' I, Z! _

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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）0 S+ o/ A! F0 Q# H* G% e" i
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工廈單位市值約600萬　變迷你倉賺4000多萬
/ f/ [; T/ v. l# t本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。
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這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。tvboxnow.com( P* @9 w* Q. i# @& h2 J0 i& {
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對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- f5 ^6 N: d# [9 k/ f

0 i1 ~* K. }" u, L7 vtvboxnow.com「迷你倉花」三年未建成tvboxnow.com5 ]# d5 j7 w; ]8 s2 t4 l! ?
2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。tvboxnow.com4 x2 o  i, V5 B! d0 C4 K& G& v3 X

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  v3 S6 w& P6 x3 j6 W購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）
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陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。公仔箱論壇" f7 O. n# D5 @! b; e2 ]: e

; N! `3 R* D, w) Itvb now,tvbnow,bttvb陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。
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陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）公仔箱論壇' p# R' X% N! ^5 B) e

4 `* j# v3 q) S% w: Otvb now,tvbnow,bttvb加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。公仔箱論壇+ l. @* N( [! z* a# M1 @$ ?( D" q
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ l* v; B3 _8 }* N, t  m
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單位重門深鎖　事主欲取消交易被拒
5 C8 o% S7 I; itvb now,tvbnow,bttvb記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。
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' N! V3 R( n/ a* sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
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% F9 F4 v  s2 |- J執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）tvboxnow.com! k, A, Y- C5 z4 b9 ]& w" c
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執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。
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百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。tvboxnow.com# f0 O/ ~" g, i" {6 M

; p* S7 y+ Y: E# |* v, D* D, H9 @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( j0 B6 B, H5 O: t
未取入伙紙　因承建商自行停工
! {$ a' s: e- j$ E: c6 j這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 i$ i1 `( n; B+ Z& `5 A' x! p
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拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。5 g: G6 ^! `0 m  L/ S

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, y7 _2 G  `$ }# S8 H  S) P9 YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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- y( ?, p* r+ B+ q公仔箱論壇可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ ^, ?/ x2 C  L4 J( C7 T' L- D* h

' H) {' k6 N  F9 p: |/ J律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
/ e) r# a" c5 {% a# Y1 HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。
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2 m* p, K% m! V9 h不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。
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土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。
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9 n( J3 m/ Y4 CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。
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處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」公仔箱論壇4 n3 z, C. T! r  |% ^' [6 D
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推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）
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, g5 a) T8 S9 o" R2 w, q! u5 f地產代理、業主及營運公司有關連
7 `% J% Y% S( u% ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。公仔箱論壇1 G1 a, [0 q/ |5 \: ]
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梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢　控方撤控官斥自招嫌疑
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法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。
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# v8 V; C! T' L% i# y6 s' F公仔箱論壇梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。
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證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）
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證監會：迷你倉花屬可疑投資產品tvb now,tvbnow,bttvb6 Z# r- ~) L0 r0 M; O3 w
證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。
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3 i& Z! o3 D$ }9 u, X3 V公仔箱論壇消委會：口頭與合約不一致或失實tvb now,tvbnow,bttvb; \0 |& M9 l  c# }) |/ o
消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。
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5 N  k+ H2 U! @) ~! B3 k+ @' ]tvb now,tvbnow,bttvb臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）
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* @( ]4 l/ y- P: V梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓tvb now,tvbnow,bttvb" \* r6 D* m. g- A" m( y8 p
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。7 X, A. F+ u: Y: j8 R
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梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」+ _' V; L; k. a

0 f% U7 @3 n$ l2 Q, Etvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。
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- `# ~. D8 S, O5 W4 _7 p" @9 G- tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ _, |& Q8 y, S+ ~& _
百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）公仔箱論壇; m5 O4 Z4 P7 J: p* S: }

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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
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" A! N- J, t) f1 z$ k/ E百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）tvboxnow.com- s, ]2 n% e  K

% D8 }7 b6 \* v公仔箱論壇聲稱需「完工紙」才可註冊　土地註冊處反駁tvb now,tvbnow,bttvb8 W  H2 R+ E" B5 P% s9 S3 F
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。
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至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。
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$ }4 |8 W' A2 R9 I$ k% m* p$ ~8 W9 v而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。
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& z' a1 A4 c/ y7 i/ C9 C( {& @tvb now,tvbnow,bttvb但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。tvb now,tvbnow,bttvb* E3 [. p8 v& E1 l
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梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。tvb now,tvbnow,bttvb+ E. s6 b7 m9 I% G

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