撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 tvb now,tvbnow,bttvb/ w4 {0 K- p9 L- b$ [+ k; s
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香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。公仔箱論壇6 O0 P4 G; N: ?
+ V) ^8 P k( q, R5 ]tvb now,tvbnow,bttvb證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。tvb now,tvbnow,bttvb# U, |9 j( [+ q" R
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! _9 k- R1 m0 ~' w1 w4 s: ]公仔箱論壇工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）tvb now,tvbnow,bttvb c- w I) _1 ^: R& @
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 ]7 H* I; h# ^/ g8 T) C% P, C
6600呎工廈改建變迷你倉 「單位」20呎* m) x1 u i1 _, s0 I9 X
迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
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8 f1 T% h! v; R* K1 N1 P1 K- _公仔箱論壇工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）公仔箱論壇5 [1 c0 R: o6 c. q9 t* g
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4 m/ ^& S; e2 m. Q( G百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。2 i' V- T d# @
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; [9 e5 a4 E" H3 \% M! q8 oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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6 O; S- T0 {( f/ m9 `4 C3 Rtvboxnow.com所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。tvboxnow.com9 r3 r& `4 _7 S. D% L+ t0 p: f+ V
: v2 I( N0 k# tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
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) }3 b0 l1 N4 }( d' ntvboxnow.com百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）
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工廈單位市值約600萬 變迷你倉賺4000多萬
2 G% P g$ r$ p( \tvboxnow.com本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。
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6 I% M. K0 A ~ _% c這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 Y, E* r0 k' q+ k' M' \; V6 i
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對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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「迷你倉花」三年未建成
0 M8 C4 y1 B& M5 M! Y+ t( qtvboxnow.com2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
. z2 ^1 h4 ~/ i5 N0 R$ Z公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 b4 P- u H- {& Q& v0 a
. z6 i$ ~. y) O9 D* s) w* i$ S/ c購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）
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陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。公仔箱論壇+ x# }1 z$ J* U1 I1 G
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陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。. |( g9 h/ x+ m
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陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）tvb now,tvbnow,bttvb V+ L. g) [9 f, k: y+ P
. g; U/ r& ^% ^1 F- ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。
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% {9 T) j% {, R; etvb now,tvbnow,bttvb TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* |! b: u$ Y- k" K* R
2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）tvboxnow.com! O" Q5 l$ k5 Z1 u
& t( }. [* e# I) H9 |/ ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。單位重門深鎖 事主欲取消交易被拒
& O4 P( W& D( ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。
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$ ~# S: l& }& i; D, X& v9 ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
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6 Y' K4 D$ V; F" CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）
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執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。
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百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。
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; J% D6 U V! U0 v; C( f% Gtvb now,tvbnow,bttvb屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則
7 r4 ?& T6 F" W" ~# `公仔箱論壇未取入伙紙 因承建商自行停工tvb now,tvbnow,bttvb8 ~; R5 ?- _+ w* G1 j# Q
這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。tvb now,tvbnow,bttvb/ L/ a/ j2 }) d% Z: D
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拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ Y. h v$ O6 t6 F
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. u/ n, Y3 Y# J# d/ P3 q, [& dtvboxnow.com迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）公仔箱論壇- w2 K+ I; {! v5 q1 b3 N
+ e' x" j! B Q5 a; }tvb now,tvbnow,bttvb可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）公仔箱論壇9 k5 k- d* n' z3 H( R1 [2 o
7 O( u; |! V$ F- Htvb now,tvbnow,bttvb律師無為「迷你倉花」買家註冊文件公仔箱論壇, P5 v$ O" N! Z9 n6 A
買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。
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不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。tvboxnow.com9 E) f, m/ V' Q' B3 m# U5 C/ O
0 ^/ N9 F$ ], W, atvboxnow.com土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。
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專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。
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處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
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' T6 r/ x0 b: M0 L0 F9 s# G8 g推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）
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% p' c3 J4 n% ctvb now,tvbnow,bttvb地產代理、業主及營運公司有關連公仔箱論壇1 ` D; P+ n" s7 m1 F
不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。公仔箱論壇; c, ^& ?% e3 _, W' e9 d
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梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢 控方撤控官斥自招嫌疑
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法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。tvb now,tvbnow,bttvb% o1 v7 d2 Z' F
3 j0 p* v: ?7 N! {3 o梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。
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證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）
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證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
8 D% o/ e. a- X* J R( ~證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。tvboxnow.com" x. ]" X/ O+ W- ~, e& j. \
; q) c. g8 E" g* A+ W* H) R/ \tvboxnow.com消委會：口頭與合約不一致或失實tvb now,tvbnow,bttvb$ w. M3 M% X7 J/ Q: U
消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。公仔箱論壇( }: \( H( k' ^- v
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臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）
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梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓tvb now,tvbnow,bttvb; q% _7 J' Y. Z9 m3 ~ g5 m
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。
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梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' q [8 w9 @# Q3 ~2 h* o
7 T4 C; r; p6 k- F. x8 Ztvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。
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9 k6 H( F, b0 [) I& Xtvb now,tvbnow,bttvb百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）tvboxnow.com w1 U" N. R- R, M+ ]! ` T
: D- M, M, p; I5 Q+ HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
c0 ?- i+ ^4 n$ L6 C) k4 J公仔箱論壇百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）tvb now,tvbnow,bttvb$ k% M4 I& Y$ n5 B2 O
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）tvboxnow.com9 T5 T3 T: m: _# L/ a* i
( g$ W3 E8 N9 R% [0 t& Atvboxnow.com聲稱需「完工紙」才可註冊 土地註冊處反駁tvb now,tvbnow,bttvb7 N7 y8 X: {1 E. i2 s9 M; c- r% r
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 B3 N. q6 K4 @( g
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至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。+ O; b' g$ n& S! m* e* P
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而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。
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但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。
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/ v7 h% f9 E" o' Q; h梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。
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發表於 2026-3-3 11:46 AM
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