广州：城中村改造在利益博弈中推进 tvboxnow.com5 Q) Q( k9 V2 Y" I3 j, Y3 a1 E* w5 i
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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O) b( k2 I' q: J) y# u | （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 tvb now,tvbnow,bttvb4 U/ i6 @6 W1 v* u6 r
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▲夜幕下的广州城中村。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! ^" g# b- y# Q
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
9 {8 O( Q: O" x5 c, }9 p& e 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
6 n2 O4 k: M1 l8 q1 I9 g 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
+ b1 v6 Z) Y2 B- C8 _3 cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
, L2 k' d1 w& [& i- z% V8 l% ]tvb now,tvbnow,bttvb■“土可生财，地能出金”
1 X2 i) j6 }! N* o. \4 B公仔箱論壇 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 tvb now,tvbnow,bttvb3 n- l3 t5 D( b
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
7 A- Z3 A" C1 z" V) u" a公仔箱論壇 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” & H( R0 x8 H% n* S7 u
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
: g* V$ n Z3 }& |* _, e6 n8 {) i7 jtvboxnow.com 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
9 E/ t* E( M- T9 t0 j, F 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 tvboxnow.com3 O6 F. M6 `* C8 [7 @! J% a
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
* Z5 b J' f" S9 k 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
( h0 @" `% P: ^; _6 Atvboxnow.com 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
* O( J) v# B0 h# b* p. B& c& i 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# Q- W$ {- _% C9 Y9 T* m# @; x
■分红年代
1 |1 d+ B% T4 q5 {' f' Z公仔箱論壇 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
; h5 E9 q* A" O2 x- z0 o. ?1 Z 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
6 r& W/ |; U# i" ~3 S' Q/ R4 P5 w7 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 a% `) {1 O/ M* l; A4 B' [, ^* F
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
" R2 i9 |/ k' k+ N7 @tvb now,tvbnow,bttvb 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” 7 U' m6 P/ F7 b. f8 @* d
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 公仔箱論壇$ F. n v# G: k3 }2 i5 D( ^
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
& K6 O# J/ h; B+ c公仔箱論壇 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” 7 P8 X/ u: M& L0 M/ b5 |
■“拆一补一”
' t( w$ q. U4 p G8 ^( P2 j9 w" htvb now,tvbnow,bttvb 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
- o8 h8 r( r7 ~4 U' S6 ftvb now,tvbnow,bttvb 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 公仔箱論壇, I% x' ?# Z$ l" `# z* n4 ^- O9 N
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
0 H! {+ F( T8 cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
6 v. q4 |# Q) N, jtvboxnow.com 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
* v" j; }- E# a* j- @! M) `4 V4 D公仔箱論壇 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
& i* E" l" F# vtvb now,tvbnow,bttvb■城中村拆迁要慢慢来
, m2 ~- v0 p) |3 p! DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
s6 U# d, S' K& y7 Q7 x公仔箱論壇 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
4 l& a3 ~5 l: l2 a9 _公仔箱論壇 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” $ _" d1 X! z/ A, j s
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
- z( t1 H5 T6 T: H0 G9 O 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” 公仔箱論壇8 }. K: Y; Y( ~8 x5 E' n. x0 V
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
4 {% l# j& e3 j9 q& L: ptvb now,tvbnow,bttvb (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
$ F; |: \$ b& W, p* U+ d4 S (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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/ `1 A0 W) @9 g# Y$ ]$ O" K! JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% g% ^& |8 B$ _& y公仔箱論壇 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” / ]& ~$ h% e( x3 c G: e
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
# F" Q+ w# G2 m R8 T, v; ^: V; Y请你请省级审计出来审计这条难账 tvb now,tvbnow,bttvb3 v+ N [* J9 q& e& h, ]4 j
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
- T$ q( n8 L: P; M9 T0 K) Otvboxnow.com跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）tvboxnow.com- f1 T$ {7 _" j- @+ ]+ t2 M' D- I
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 tvboxnow.com6 L* K4 |' P9 ^8 _3 N
2009年11月25日 09:15 tvboxnow.com/ @; _1 B. X) n4 |" j# r
2 b* w. b; L6 @+ |% j& M, q[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 tvboxnow.com9 f ]! k* K! C
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中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 # V( o$ Y( B4 n; a( @
4 p3 @& G, U& b! m公仔箱論壇目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
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) U1 E9 F* T4 B" ^) b8 ]) |公仔箱論壇高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
6 o7 N( X8 h: q4 h; V! I1 V% ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇/ j/ }& S/ U- t7 v9 V6 |& A
城中心的“小社会” 4 O- W) w4 c o2 ^! [! u5 t# _" U
2 W' p" P( Z/ B! L% l* jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
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p6 W/ n" ^! z4 m0 R1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 / [( o0 R Y8 b- m& s
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随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
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8 j) a( l' E- n根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
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$ J: i' _/ e( b0 }, p1 ptvb now,tvbnow,bttvb与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 tvboxnow.com1 Z- `+ Q; V: U5 {2 ~* g: c4 R4 h
; d/ ?3 C4 ?& D+ Y2 F1 h' {+ A# [从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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) ] R b% X! G/ I“卖地筹钱”以求变
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! ~& u# I \* ]2 d; v公仔箱論壇如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 tvboxnow.com, n" s" r4 P; K7 W3 {- B. a5 w
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猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 ' m3 Q1 [1 [7 y, c8 f1 f
4 z7 `$ @! `7 ?2 `知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
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9 `) ]* k7 s, K1 Y在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
# G$ V3 Y5 I1 I; g) F0 i4 ~置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 tvb now,tvbnow,bttvb1 ^# g3 R, O! A4 T1 h2 B
! F% A- |( W' r2 f. n$ F2 ^这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
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. R2 h% ?: F/ x" \公仔箱論壇“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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" ^. k8 h0 _) D- _* W' z( Ftvboxnow.com这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 tvboxnow.com) x s* n/ ~3 q3 C9 {( H
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
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8 e& I' g! n9 j) o! c3 T5 atvb now,tvbnow,bttvb文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 tvb now,tvbnow,bttvb8 m7 }- I+ B2 c1 {, T$ E
" E/ I: ]# o( N, n1 @$ l随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 5 X C8 @, e4 @) y7 ]
0 `. U o/ j& \: pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。一村一策与两种模式 ! _8 x, P/ g2 o2 s
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自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
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. k3 r6 W$ u; |" Y0 @" Wtvb now,tvbnow,bttvb与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
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4 L/ b5 w8 P6 ]/ d公仔箱論壇2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
4 w5 z( a7 V1 B) ` \% W6 k) S, ctvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 S$ K) G4 h* C3 } Y
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 公仔箱論壇# h- u, e7 K# f' O( x" s# i9 u
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卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 + N# C! O, T+ [6 z( L0 ~
4 g* k! ~# L5 u) z' iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 tvb now,tvbnow,bttvb+ L2 P& m3 } k; j# a) l5 A/ k! }5 |
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 tvboxnow.com* N7 J% P* s/ y
! i& @# |' d* R' y8 \$ s& b广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 tvboxnow.com2 o; p! g: E- @3 }( [: M3 n
% ]& s$ y# S5 r# ?% ?9 L: t" y目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 tvb now,tvbnow,bttvb, }# r' z; R+ z g2 r" ^1 `, N! S
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城中村改成“村中城”？ ) p) k5 v' C7 I+ e
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三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' R$ w) I/ Q' k, u, _
% n% D; n( B. r' pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
* V. |1 Z- C \% F! d9 btvb now,tvbnow,bttvb
% c/ Z+ l5 l" H9 q0 mtvb now,tvbnow,bttvb11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 1 l. P# l; M/ I3 z2 Z* [
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据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
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而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 2 V$ P* B9 q4 ~7 R! H1 F
0 k) { V! B5 t1 E* C11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 b! N6 l, y1 X1 D
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容积率问题也困扰着杨箕村。
* J4 l- r7 n0 ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- E8 L: L+ o) g, D* l% W: t" d* V1 {11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 ( {1 R7 }/ o. Q0 }# b
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“核心还是容积率问题。 公仔箱論壇$ c" ~* y+ P" R2 h- ?* b( n7 {; n
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( D: ~; f. T# E- [# t1 w8 M0 etvb now,tvbnow,bttvb”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 * x% `; r3 r3 O9 U
* C3 O& f/ p' M3 u$ eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 tvboxnow.com* [+ n) m( H. q- \
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不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
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?1 {7 g3 o/ Y% L% e7 Qtvboxnow.com李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 tvb now,tvbnow,bttvb- p# }7 l4 T& x( | j3 ^# |
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 6 M$ {0 ?2 X: l- B8 o0 T' j
$ x' }8 l9 [" L' i' VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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! r' ~8 Z) C+ d/ P0 l% e, {2 g$ JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 ; ^* V' X0 V0 w1 B- I
- h6 M% H; l+ R3 c' I! y7 i' e# o11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 7 `6 T8 F0 F1 T' X+ N
- Z* _% D& ]3 c/ `5 v3 CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对开发商的顾虑
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9 L- U& g. S: X' H" m0 a1 I7 E9 f0 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 / k/ K8 w+ }* S$ `& h4 t
; |. x( t6 E% {. ~6 y11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
2 d% \7 V9 x* y8 I7 iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, @- }1 o# `" ^. ~0 B2 a
一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 & {7 d" [7 S: z F
* A& d }# V6 ~8 Otvboxnow.com2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
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. A, y# N) }% O/ e, rtvboxnow.com他城中村改造项目。
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A2 T. n0 P4 dtvb now,tvbnow,bttvb对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
" H+ a) m: X; O' j5 s: L# ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 x& q1 @& b3 r+ ]8 `$ m
广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 公仔箱論壇) z+ f/ G7 s6 i; v% p! q" |4 a2 T, E
$ B1 e- Y/ C/ _3 `; ]公仔箱論壇城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 2 ?' u; O7 m O1 M: Q+ C
# p9 H0 o5 y$ w5 I( yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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) K: E2 X4 H+ z公仔箱論壇11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 公仔箱論壇3 [% x! }; m2 y9 Q
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宅基地“利益之争”
$ i# x4 s+ l9 } {. A" ^. \1 dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
* U7 D# \& s) f" F, [tvb now,tvbnow,bttvb城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
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( A" ^9 y$ F: X- atvb now,tvbnow,bttvb此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 ! V3 r0 F! d( t7 l3 P
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之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
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/ y4 h Q) h, `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 7 e% H# r* _. @7 `+ ?! c
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而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
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# x/ K# `: o- H2 P$ U11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 tvboxnow.com+ n+ l0 ?2 D' |. u) b1 Y
- f; k0 t* g: X6 G$ H0 q业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
3 X, u1 N/ }9 D$ S; JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
7 u* K/ a) ~6 w( \公仔箱論壇李国强认为，城中村改造 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 R D+ p- V; [
3 m F4 `7 @1 Utvb now,tvbnow,bttvb涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 tvb now,tvbnow,bttvb8 N9 C4 N- Z. Z, u3 {3 P
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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. v' @. k) G* v" W( Ztvb now,tvbnow,bttvb(徐志娇 编辑) 8 E! r- {4 l! i9 Z" u4 j+ [: T
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0 L. q. c: [6 ]: M. ]& U: b# l9 r$ w广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
8 k! Z* t% t$ c* O+ E' N' K, F公仔箱論壇要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，tvboxnow.com7 x! ~ I! W( a, X- q- _
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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