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標題: [馬來西亞] 明年4月消費稅開跑後二手房市需求回揚 [打印本頁]
作者: qqonqq    時間: 2014-7-20 11:17 AM     標題: 明年4月消費稅開跑後二手房市需求回揚

（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。公仔箱論壇' J* S1 c% r( G) O: d+ \
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
; [4 ^5 c4 m3 E2 m8 z. i4 r他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
0 h2 ^3 |) {8 o$ O8 ltvboxnow.com不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。公仔箱論壇2 J- z! t' I- i/ M
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
- A& g/ t0 g" W! ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”6 {# r5 ]1 c- s9 z

  P" k) p  Q: V. L1 |% m( mtvb now,tvbnow,bttvb新打房措施影響大TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 f! g' ~. P( `  B, t
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林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。tvboxnow.com6 d9 W3 |% O& [  [# m# {1 W& q
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
" v) o5 \" q* |他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
4 @; V- c6 Z8 q' ~. N" i# a, BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。公仔箱論壇3 H! ^) [9 z: {/ X5 v5 h, @2 {% A
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) w7 Z: ^9 @2 ]/ ]8 u2 P
新手可從次級市場下手公仔箱論壇! q( n5 y$ X4 o0 G. J  j0 M
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。tvboxnow.com  d1 K3 u" t' i" U
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。- _1 |& ?6 y' J3 [" ~7 I3 n7 t) r/ Q
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”公仔箱論壇. `+ V7 T9 z# _4 w4 a3 ^! L, ^
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
+ {/ M& X5 S  f1 X5 ]  }3 Utvb now,tvbnow,bttvb她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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  X0 c' i, Y' {8 `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。現代人買房收租
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+ F5 T# k% g* }& t1 BiProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 I( R  d8 @6 }
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
8 P  I* k  B. C# K  Q1 ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& Y; ^, F. J' A0 e% l7 Y2 _0 w
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。tvboxnow.com- h2 x8 K) N% l. Z6 e
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. r0 d3 Z1 X! L
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”- r. @0 {6 @( M/ \# C  v* j3 i. O
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。3 O! U  F: q4 C
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
8 ]* m$ N0 L6 M5 B: D. h' X( w公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% R) K; y& v* K
適時調租增現金流TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* D8 ^& O. E1 w9 b
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
9 q( G/ }( [" Y$ a" F! z“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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隆房價跟不上獅城水平( [. Q5 L' M( s4 Y/ v; I

( Z) K# U5 n' g' n- M% Mtvboxnow.com何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
" ]: t& _% v; m4 C* e0 VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
" \1 T% z' J1 A. D! z7 |$ l5 ftvboxnow.com素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。tvb now,tvbnow,bttvb- m% j; B1 @9 R# h0 F' \  p- m8 s

! l7 R. {, \# z2 d( e4 V. g高鐵將建設7個站點
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。tvb now,tvbnow,bttvb2 u. d4 `- f* ^. L: o* i
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% f0 z% B% k; e
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
8 J+ V; C) l+ I  w/ ~6 {# {tvboxnow.com他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。tvboxnow.com! B" I. a, _/ \4 i
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。tvb now,tvbnow,bttvb5 u2 o: t$ T+ p
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”tvb now,tvbnow,bttvb" Y  Q* j  \. l: I$ I  H
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
+ |3 V1 x1 u4 a+ V9 b5 |0 c1 a8 @" d所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
4 W5 e& k! q+ g5 Y何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。公仔箱論壇. M# C+ x8 H) n0 R- X$ G0 S

2 E5 A( Q1 r+ }( m4 z; |獅城填土將增50%面積
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何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。公仔箱論壇* M, S/ v, M) k/ k
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。tvboxnow.com* W9 _0 \$ p/ p1 y; C
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
( a1 @5 @3 x/ X“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。tvboxnow.com+ Z' m# O4 c' j6 u8 f: A5 @
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 g1 x" A% v! i. Y& S

) s: D' G6 t6 `了解購屋法律免惹麻煩
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( h8 S5 m% V/ L: {6 B! ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
! F* p; X0 b' |+ _% ~" NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。tvboxnow.com. u- A. f$ j( ^$ I4 b0 D
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
2 j6 H; m! a  Y% o公仔箱論壇他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。tvboxnow.com4 f: o6 l) o, ]2 Y- k

“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”

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大馬法律完善
& j4 ]( @3 S' t6 L: Q" XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvboxnow.com+ ?$ I3 T& F! A6 k7 w- U/ _) z
陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
$ R; g# W) x$ V7 R. ^' R他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。0 m$ A0 x  w0 m7 y9 |; Y
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
' M$ U# m- ^, I! H4 ^0 B0 Z+ gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
3 j; e4 l! ?' e7 f$ K陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
- p( V9 X/ z" m& BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; X" A- k" c2 U4 c2 J
明年料調高產業盈利稅  L2 ~! i2 q9 W/ y3 Q. n; {: `
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陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
) w( k- B  G+ `# A( f) U1 y( G9 ?公仔箱論壇他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
4 S- x* ?( K" ^, t5 ~  L. A0 {  d“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。tvboxnow.com( s# l7 }+ k* Q1 |8 G1 A/ L% t" z

/ Y# r3 R% K9 C- G( Wtvb now,tvbnow,bttvb政府講很快做很慢tvboxnow.com  g; k- @) v; _+ N) J# `3 E/ }  W
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
& H& \0 Q, _: O% ^& L陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
: O+ Y  |% j: P5 Z: V他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。tvboxnow.com6 W3 X- Z" }- |2 Q
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
8 ^  ]/ i' ?$ t$ Btvb now,tvbnow,bttvb“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。”



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