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標題: [馬來西亞] 明年4月消費稅開跑後二手房市需求回揚 [打印本頁]
作者: qqonqq    時間: 2014-7-20 11:17 AM     標題: 明年4月消費稅開跑後二手房市需求回揚

（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
- x* ]  ^; u. v: O" Y9 ~專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。tvb now,tvbnow,bttvb1 y  k# C: X0 o- n, ~' X
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”8 o2 k* z2 U; \2 y7 P  e) \3 f
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。tvb now,tvbnow,bttvb. ?: h# N+ R+ I  P8 I
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。4 f! x) p0 t; B; l' N; F
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”  u6 m/ S, D, _' M( |0 ^
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新打房措施影響大公仔箱論壇9 N' C3 k6 P1 G6 r2 I
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林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% p4 e$ W9 Z. W2 G. {) E8 K% h
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, D& V# r1 a2 x9 o
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" x- u% M! `8 w7 L7 k! q
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。! L, g, e2 M& k* s* z1 i
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新手可從次級市場下手tvboxnow.com3 X, F( S( c% y# Q6 a5 \/ U

" D7 E, B. p& s公仔箱論壇產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
6 G* h$ e7 _" Utvb now,tvbnow,bttvb黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
! y8 I4 L3 B  F( }% y) d( mtvboxnow.com“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”7 `# r* v) a$ K6 [# [( B
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
: W! f: h5 _. v4 v6 S. ]tvb now,tvbnow,bttvb她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
# }4 F* G7 v3 f! F" o6 FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇2 X/ f# [, f. b: k% A% `. u! E
現代人買房收租tvboxnow.com. s# Y6 E  K3 V, B2 E% H3 ]+ H" h

: Y! t6 V2 Y9 M1 oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
2 F6 a" b( }* _0 a, B8 x8 KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
- E4 b# }0 g' x, m- t. N" [tvboxnow.com她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。tvboxnow.com  d* ]- o4 ^! u! Z, _
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
; N7 \, _7 F$ r/ N) X& ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。tvb now,tvbnow,bttvb+ ~1 `' }2 c% f/ o2 _
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
5 Q' H& `( s3 a- W9 j+ P7 n房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。tvb now,tvbnow,bttvb1 w+ |7 Z8 H2 A& b2 G& _
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
  [2 p: `8 n$ O6 g% v! ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. E/ [- p$ R& w* ]tvboxnow.com適時調租增現金流tvb now,tvbnow,bttvb6 L% {1 R+ z1 R& J- T& b

- o6 i2 j+ B) `公仔箱論壇黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。公仔箱論壇2 P( ^2 `0 e# G. n/ \/ j( \
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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隆房價跟不上獅城水平
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  Z( E2 I! U% O: n6 Z何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
5 ~6 ?9 B5 P' |4 S0 e% C& A8 V; [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
4 v3 f- S4 q. m& t' V, q7 ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
/ f$ r: A8 B: ?tvboxnow.comtvboxnow.com, h3 v2 ?) C/ p, e8 i
高鐵將建設7個站點
9 |* k1 p  }5 _7 M* i8 H, BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇" P- O( _8 B2 g# _6 q/ X2 y+ I  C
陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
+ ?5 U+ M% q$ s1 w; F何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。
# y- j+ ^/ \0 a) ^% ~8 O' z公仔箱論壇他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
; P" I( U7 M( T/ w( Y他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。公仔箱論壇( B% M$ F9 r+ }' ?5 W
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
/ W  p) ^" m2 H% Y; q& |+ ]tvb now,tvbnow,bttvb“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
# o: a' m7 i( e8 S' `何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
8 p) |* P5 q' @# x( n公仔箱論壇所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。tvb now,tvbnow,bttvb2 ~* `0 H* k6 N% ?1 W9 i( v$ z
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。4 h+ y1 N1 [- _: C9 `7 ?
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獅城填土將增50%面積tvboxnow.com6 u: I! o6 v9 a) t0 A3 N/ T4 {6 s1 R

; l4 J: |# n0 Ctvb now,tvbnow,bttvb何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。公仔箱論壇6 A- x7 Z2 o1 w* F
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。tvboxnow.com3 f1 d" K% T. |: A
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
+ J3 K* k7 f3 G; L" v$ }“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ M4 _- }6 L0 A6 \* L, _$ I) C3 c
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
, {. f" U  h- wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. ^. a6 }$ d5 q+ w
了解購屋法律免惹麻煩tvboxnow.com' z  o+ {: F3 a$ t; P
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律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。$ Q. o9 V' A) s3 _* g) q5 ?
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
3 W/ H; t5 _2 \6 R7 d' M7 s* ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
/ V8 d: z3 W( J% {/ J6 c; i他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
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“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”

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$ Z; k" A1 B5 n+ O8 c9 Otvb now,tvbnow,bttvb大馬法律完善6 D$ z+ T' A1 l- {

0 x& L. p6 X* z" Ktvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
) a6 S$ I: U  @4 G/ q) h% ntvboxnow.com他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
7 ]9 @. }' Z. q" q  F- B) B# Vtvboxnow.com陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。: N( D6 r; l) a, D1 v! v9 T2 j
陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
* g, t& `2 V2 C3 ~6 U- QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。% Q& ?1 O! x$ N9 j% I
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明年料調高產業盈利稅
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陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。/ k2 y" G0 A/ ]% R. i% }
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
- k/ a, H2 `4 Q. q! ]tvboxnow.com“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。: F- e, s% Y% k) F' q8 E( F9 A4 y3 v. l
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政府講很快做很慢
6 t4 G- O, N5 ]# gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvboxnow.com8 f  r: @9 W  f0 ^& Z" A% @1 a$ s
“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
* c6 l: r# D) g# z' z$ @陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。公仔箱論壇; u  ~8 R+ d% o7 G3 r) x
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
3 t/ H7 F2 w* s, l9 N7 lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
/ ]) L/ T+ P, Z2 `公仔箱論壇“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。”



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