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標題: [時事討論] 林行止: 赤字纍纍業主遭殃買樓收租非好主意 [打印本頁]

作者: felicity2010 時間: 2015-12-2 06:44 AM 標題: 林行止: 赤字纍纍業主遭殃買樓收租非好主意

林行止: 赤字纍纍業主遭殃買樓收租非好主意

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三、tvb now,tvbnow,bttvb; O% q7 N) z! x* T- B' c
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長期升完可以再升的樓價，令一句不合經濟原理不符市場原則的「麵包肯定貴過麵粉」，成為大多數人信奉的「真理」，正因為有此先入為主的成見，香港樓市大幅「下行」不易，以僅是信奉此「真理」者「趁低」吸納這股力量，便足以阻遏樓價的跌勢。不過，如今形勢已變，未來地產生意是否仍是「必賺」（「樓價一定比地價貴」）的行業，在「發水樓」已成陳跡的現在，筆者完全沒信心！

物業代理商DTZ/Cushman & Wakefield十一月二十五日發表題為〈中國人來了─保險公司預期在海外物業市場投入七百三十億（美元．下同）〉的市場報告，預示內地資金會大舉在海外作物業投資。內地保險業者對海外物業的興趣與這批資金從何而來？報告都有令人可以接受的解說。股票市場的劇烈波動，令它們考慮投資收入比較穩定的物業，而如果「五大保險公司」的組合投資有百分之五為物業，則以其總資產，這方面可動用的便是七百三十億元。沿此路進，目前只有約值六十億元的海外物業投資，至二○一九年達七百九十億元，而在二○二四年將增至一千五百四十億元！按根據直屬國務院的「中國保險監督管理委員會」的規定，從二○○九年開始，保險公司的物業投資最高可達其總資產的百分之三十──一半在內地一半在海外；准此，內地保險公司對海內外物業市場的盛衰有舉足輕重之力，不可小覷。tvb now,tvbnow,bttvb4 G; ^: j: r3 j4 @- m! z

雖然最近內地企業在本港完成兩宗重大物業投資（購進會德豐和華人置業的地標性樓宇），但〈報告〉認為內地保險公司有興趣的城市，以倫敦、紐約、新加坡、東京、柏林、法蘭克福、慕尼黑、巴黎、芝加哥、洛杉磯、三藩市、多倫多以至華盛頓為主；香港不在物業收購名單之內，當然，這只是物業經紀之言，不但與內地政策不一定相符，且可能與眾多民企的看法相左。+ }: }2 ?0 I9 a' W% L
內地官企民企收購香港物業，在經濟上是否有利益可圖，當然要看成交價高下，但政治上似不大正確，何以故？因為它們要投資的應是與香港近在咫尺且最終目的在取代香港金融中心地位的前海。棄前海就香港，是否意味對前者必須「三權合作（或互相配合）」的前景有保留？這是個頗為「敏感」的問題，惟內地決策者才有答案。tvboxnow.com0 O. x# s. q8 ^

內地在香港發展或收購物業，當然有利「香港經濟」，令更多大戶及已有意移民者可以較順利地變賣物業，這是各取所需的商業交易；因無法適應提前來臨的新政經環境，在有選擇自由之地，掀起新一輪移民熱，是情理中事；這種風氣，即使蔚成潮流，只會阻遏樓價升勢而不會令香港成為「空城」，因為不僅單程來港內地同胞依法源源而至，他們不論貧富，都要有瓦遮頭，這已扯緊本已「緊張」的物業供應；還有，更多已富起來的內地富戶，有機會會在包括香港的海外置業，等於豪宅和非豪宅都不乏買家，而市道對他們頗為有利，以香港的移民潮為他們提供了不必以天價置業的機會。換句話說，新一輪移民潮對本地物業市道影響相當有限，港人要外移便悉從尊便吧。tvboxnow.com+ Y, l; \% T" x- A7 P

從「香港本土」立場出發，筆者希望內地業主要嚴格遵守成規，好好管理、維修其名下的樓宇，以免令香港物業市場「唐人街化」……。以倫敦「爵祿街」（Gerrard Street）為例，九十年代以還，內地投資者湧入後（主要為香港新界投資者紛紛賣盤他遷或結束業務），因為疏於管理及過分顯彰中國特色，倫敦「唐人街」已成為英國「老華僑」不願涉足之地。
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香港物業產權落入誰人之手，並不重要，重要的是其營運必須「一如舊貫」（英國人留下的法例規矩必須遵守），如此香港國際（或地區）財經中心地位才能保持！

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隨着新移民潮而來的，是賣本地物業買移居地樓宇，這是正常的「交易」，以當前的樓價，這種「交易」對移居外地的港人十分有利，絕對可以「細屋換大屋」，不過，如果港人以為海外物業會帶來如香港物業般的利潤，則可以會失望甚至後悔。事實上，在海外置業自住，不是「安居」的必然條件，因為在先進國家，租客的利益均受法例的保障。「買樓收租」，雖然是「穩健投資」，卻勿存可以致富的妄想。當然，在安定和平的環境下，全球的物業，尤其是在人丁興旺的大城市，物業價格一般都走在通脹率之前，但其所帶來的「名義利潤」，由於有太多稅務和「雜支」（如保險費、維修費和管理費）必須扣除，當然還有通脹以至按揭利息要考慮，作樂觀的推想，實質盈利可能如雞肋！必須強調指出的是，經歷過去三二年通脹率似有若無的境況，一般人似已忘卻通脹肆虐對貨幣購買力的蠶食，一個典型的例子是一間一九七五年以五萬元購入的住宅，二○○五年以三十萬賣出，業主名義利潤為二十五萬，看似不錯，因為以「投資期」三十年計，每年的複利「增幅」為百分之六點二，與期間的通脹率不相伯仲，總算有點「不勞而獲」的收穫。名經濟學家舒拉（R.Shiller）編彙的美國樓價指數（Historical Housing Index），清楚顯示一九○○至二○一二年百餘年間，美國平均樓價年增幅百分之三點一，差點便跑輸期間百分之三的通脹率！在西方國家置業，請別把收益和香港相比，不然你必然會長嗟短嘆。

許多令香港樓價長期大幅揚升的元素如政府操控令土地供應不足、人口急速增長、經濟持續繁榮以至海外和內地資金不斷湧入及低稅率少稅項等，海外均不易見，其樓價升幅不若香港的「凌厲」，是理所當然的。公仔箱論壇+ B0 {% G; z# q' S+ g

在貧富兩極已成政治問題，法國經濟學家皮格蒂所提示的gvr即「資本」衍生的利潤（如租金、股息之類的投資收益）遠遠高於勞動所得已獲西方政界和學界認同的情形下，為了「安定繁榮」，西方國家政府都會在稅務上向富裕階層（包括有錢置業特別是為投資而買樓的人）開刀（以英國為例，說大開殺戒才恰切）。這是海外置業者要考慮的趨勢。公仔箱論壇- ~/ K; p( t* g% E

一位闊別約三十年、在紐約當了二十多年物業經紀的舊同事日前來訪，說起「彼邦」物業投資，這位紐約「地頭蟲」說買樓自住沒問題，若要「買樓收租」，則要小心，以當地租務法例「堅定地站在租客一邊」，業主與租客鬧上法庭，不管業主的理由多充分，大多數法官同情經濟條件比業主差的租戶，他欠租你迫遷已搞了好幾個月，法官仍會判租客在半年或九個月內遷出，而這段期間業主是收不到租金的……。在海外買樓收租不是好生意──除非你買數十幢物業然後組成專業收租公司。

本報「國際脈象」昨天有〈英國「買樓出租」不再「着數」〉的短文，指出現行租務政策令buy-to- let不可行，「物業投資的好日子已成過去！」西方國家可說均病「莫財」，打有錢置業者的主意，既方便、「有效率」又有民意支持，政客便「心狠手辣」對業主絕不客氣了！
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昨天讀者Bperga在網站留言，說約十六年的物業循環已隨風而逝——殖民地優勢終結和經濟結構徹底改變，令過去美好的日子一去不復返，那意味長升短跌後再長升的物業市道不再，換句話說，殖民地時期證實「麵包一定比麵粉貴」的「真理」是否快被打破？大家走着瞧吧。
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〔地產市道和物業投資．二之二〕

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