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賣方被指 錯誤行使 自救權利 華裔夫婦叫停支票 官指賣家關店過激
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serrurier
時間:
2016-1-21 12:23 AM
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賣方被指 錯誤行使 自救權利 華裔夫婦叫停支票 官指賣家關店過激
賣方被指
錯誤行使
自救權利
華裔夫婦叫停支票
官指賣家關店過激
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一對華裔夫婦購入一間便利店後，因租務糾紛而被賣家強行重佔便利店，連同貨物遭扣押。華裔夫婦入稟小額錢債法庭追討損失，賣方亦同時入稟控告買家違反合同，最終法官判華裔夫婦勝訴，賣方因錯誤行使了自我補救的權力，被判賠償華人夫婦的全部損失。
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據多倫多小額法庭的判決文件顯示，一對華裔夫婦於
2013
年
9
月初，接手購買一間位於怡陶碧谷湖濱大道西由另一對夫婦經營的便利店。當年
9
月
2
日雙方的女主人作為買賣雙方的代表，簽署了一份由賣家丈夫起草的買賣合同，同意將該店的生意以
9,000
元的價格賣出，店內存貨在盤點之後，買家需在交易完成之前另行支付貨款。
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經營僅七日被迫停業
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然而，該份由賣家自行起草的買賣合同被法官認定是不符合《安省批量銷售法》（
Ontario Bulk Sales Act.
）。包括香煙、彩票和雜貨在內的存貨，經雙方在
9
月
7
日和
8
日清點後，認定價值
13,500
多元。在買家支付了大部分款項後，賣家在
9
月
8
日就將店門的鎖匙交給了買家，而在
9
月
9
日，也就是規定的交易完成日，買家就正式接手了該店。
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在交易完成日前，買家夫婦共支付了
14,500
元的現金和支票，在
8
日當天，買家又給賣家送去了另外一張額度為
4,500
元的支票，但稍後卻通知銀行停止了該張支票的兌現。盡管一些煙草和彩票經營許可的過戶手續還在進行之中，但買家夫婦在接手當日一直經營該店，直到
9
月
15
日賣家強行鎖上便利店大門而被迫停業。
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賣家反訴買家違合同
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買家夫婦於是將賣家告上法庭，索賠損失
17,937
元（已經支付給賣家的
14,500
元，再加上新的進貨費用，因被迫停業而無法再售貨），而賣家則反訴買家夫婦違反合同，要求索賠
24,896
元，後又加到了小額法庭索賠的最高限額
25,000
元。所訴違反買賣合同的理由是：沒有在簽買賣合同之前簽署由賣方草擬的租約（雙方同意接手生意後是租賃關係）；停止了第二張支票的支付；改變想法，放棄了生意。
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據法庭文件披露的雙方各執一詞的事件經過顯示，賣家在
9
月
15
日清早，先於買家夫婦抵達了店裏，根據買家的供詞，賣家命令他們在清點貨物後交出鎖匙，離開商店；而賣家則稱，是買家想要回中國，而且小店的生意不賺錢，要賣家重新接手生意，盡管賣家請求他們留下，他們還是交回了鎖匙離開。
作者:
serrurier
時間:
2016-1-21 12:24 AM
「叫停支票沒通知賣家不對」
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經過
3
天的庭審後，法官對本案的分析和認定為，買家夫婦並沒有違反買賣合同，儘管他們停止了第二張支票的支付，賣家也無權以關店的方式，強行驅趕買家夫婦。因此，本案賣家的反訴予以撤銷，而買家的訴訟則獲勝訴。
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法官認為，本案需要具體判定的事實是，買家是否因沒有在交易完成當日簽署租約及停止了第二張支票的兌現就違反了合同？另外，是買家自己放棄了生意還是被賣家趕出商店？誰應該承擔損失？
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法官認定，賣方是在買方支付的
14,500
元到帳後，自願將鎖匙交給買家，而租約是準備等以後再見面時敲定。而且在買賣合同上並未寫明要何時簽定租約，也未明確要在交易完成之前簽好租約。而且買賣合同上也沒有租約的細節，這就意味着，雙方會在之後再行商議租約。
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另外，法官又發現賣家起草的租約本身也有問題。首先，在租約上並沒有買家的名字，而賣家是清楚知道買家的名字的；另外，租約的起草日期是
2013
年
9
月
8
日，但賣家的女主人簽署這份租約的日期卻是
9
月
3
日，也就是在還沒有租約時就簽名了。
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再者，租約上寫明租約的有效期始於
2013
年
10
月
1
日，也就表明從交易完成日到租約有效期之前，賣家是給予買家一段免租的時間，這在生意買賣中也很常見。而且這也不能說明買家今後不準備簽署租約。因此，買家沒在交易完成日簽署租約並不算是違反買賣合同。
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至於第二張支票被停止支付的問題，買家的解釋是，他的銀行帳戶不能低於某一存款額，如果低於該存款額就要影響信用及需向銀行支付費用，他們不想有此後果，因此才叫停了第二張支票的支付，而且準備在今後見到賣主時再一併解決其他事宜，包括租約。法官接受買家的解釋，且認為他們並未因此違反合同。
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「私人物品留店內 非主動棄店」
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當然，法官認為買家叫停第二張支票後沒有通知賣家是不對的，賣家也有理由對此表示關切和不滿，然而賣家對此的反應是跑到店裏強行關店，就是過激的舉動，因為無論是他們的買賣合同上，還是法律上，賣家都沒有因買家沒付第二張支票而實施自救的權利。
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至於關店的問題，法官從事實證據中發現，如果是買家想放棄商店回中國，就不會在接手商店後還購進了價值
3,000
多元的新貨，包括在離開店的當天還帶來了新貨。而且他們在離開店裏時，許多重要的私人物品還留在店內，而且買家之前也曾經營過便利店，且在買店之前還認真考察過該店。種種跡象表明，他們並非主動放棄該店。
作者:
serrurier
時間:
2016-1-21 12:25 AM
佔舖自救屬非法
賣家敗訴付堂費
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本案特別值得關注的是，賣家因買家未付清餘款而強行關店，並重新拿回該店的做法是否合法？
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法官認為，首先對於買家未付清餘款而言，在買賣合同上並未寫明未付清餘款的補救辦法。既然賣家已經完成了交易，並將店交給了買家，賣家就沒有單方面行駛自救的權利。
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根據本案的情況，賣家唯一的補救辦法是對買家停止支付第二張支票而造成的損失訴諸法律行動，但他們沒有這樣做，反而是強行驅趕了買家並重新佔據商店，這是不適當的做法且是非法的。
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欠租
15
天房東才可自救
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法官指出，即使賣家是因買家未付租金而驅趕買家，也是失當和違法的。首先，根據租約，
10
月
1
日起才開始生效，另外，賣家已經在交易日無條件地將生意讓買家接手，就意味着，從交割日到
10
月
1
日前的租金是自動免除了。
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最重要的是，即使買家需要在
10
月
1
日前付租金，根據《商業租戶法（
Commercial Tenancies Act
）》，在租客至少
15
天未付租金，實際上要到第
18
天時，房東才能實施自救。而在本案中，買家才剛剛接手商店
7
天的時間，就被趕出門，因此賣家是違法的。
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綜上所述，賣家夫婦對買家夫婦應負法律責任，並賠償其全部損失，包括買家已經付出的款項，及新進貨的款項，需連本帶利歸還買家，另支付買家
3,750
元的堂費。
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