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標題: [香港] 商場難設法團力生廣場管理混亂撤換管理公司爆糾紛管理員被暴力驅逐 [打印本頁]

作者: serrurier 時間: 2016-6-22 10:52 PM 標題: 商場難設法團力生廣場管理混亂撤換管理公司爆糾紛管理員被暴力驅逐

商場難設法團力生廣場管理混亂撤換管理公司爆糾紛管理員被暴力驅逐

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現時每幢大廈一般只可以有一個法團，一些商住混合的舊樓因商場部分無法在住宅部分以外成立多一個法團參與管理，因而出現管理糾紛。其中，由小巴大王馬亞木家族持有逾三成商場業權、樓上為住宅的荃灣舊式商場力生廣場，馬氏一方希望重選業委會及撤換管理公司，遭其他業主及現屆管理公司反對；月初商場曾發生管理員被戴口罩人物恐嚇及以武力趕離管理處等事件，警方介入調查。明報記者

大業主授權人否認涉恐嚇tvb now,tvbnow,bttvb+ U! `* }' {; f! h6 D. [
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馬亞木的兒子馬僑生(圖)接受本報查詢時稱，不清楚商場情况，但表示聽取小業主聲音，包括要求更換管理公司意願；其授權人梁根林強調，撤換管理公司的決議依商場的「分公契」進行，否認與恐嚇管理員有關，指「公司同我都唔會做犯法事」。) [$ E& R0 v  B, y0 I: k* g; e! h
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警方回覆查詢確認，6月9日接獲兩宗報案，經初步調查後拘捕一名53歲張姓男子，兩宗案件列作「刑事恐嚇」，合併由荃灣警區反三合會行動組跟進。
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荃灣力生廣場約43年樓齡，樓上是住宅富裕樓，最低4層是商場，大廈公契分為管理住宅的「主公契」和涉及商場的「分公契」，雖然富裕樓已有法團，惟商場至今未有依《建築物管理條例》成立的法團，只有商戶業委會協助管理。tvb now,tvbnow,bttvb7 u- T& ?2 P, X2 k0 Y* C

原管理公司指業主大會不符程序
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本年3月至5月期間，持有三成商場業權的小巴大王馬亞木家族，透過名下富林置業有限公司授權公司職員梁根林舉行業委會重選及表決撤換管理公司，決議由5名合共持約34.7%業權份數的業主投票及通過，卻引起連串管理爭議。公仔箱論壇# Q, I4 d5 S. k$ i% T

原有獅堡物業管理有限公司負責人接受本報訪問時質疑，該業主大會不符正常程序，從未收到富林置業的核實正式授權通知書，質疑大業主獨大而強行更換管理公司。tvb now,tvbnow,bttvb. r+ O" Y% N* a
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管理員稱近日「好多人嚟示威」tvb now,tvbnow,bttvb6 H( [3 q% F  A) C

6月9日一名獅堡管理員當值時，突然被5名戴鴨舌帽及口罩人物衝入管理處恐嚇，管理員被推撞及要求離場，涉事鄧姓保安員向本報稱，因此不敢再上班：「做咗咁耐係第一次發生咁嘅事，咁梗係驚啦。」鄧指出，最近兩個月廣場出現更換管理公司爭議，出現不尋常情况：「好多人嚟示威，幾十人嚟無講嘢，好似鬥人多咁。」
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據閉路電視影像顯示，保安室內的男保安被拉出時，門外亦坐有另一女保安員。獅寶物業管理負責人李偉雄指出，該女保安為富林置業聘請的城寶物業服務管理公司保安，變相同一時間有兩間管理公司駐場。tvb now,tvbnow,bttvb" S  D7 R. n" y. m: l! y

商場欠交40萬電費小業主盼重開業委會

富林置業又貼出通告，指商場已欠交40多萬元電費，管理帳目不清，獅堡則反駁稱有業主逾期未交管理費，令公司無法支付電費。有力生廣場小業主說，現時商場管理混亂，業主對新舊管理公司交接毫不知情，期望7月召開的業委會重新討論和了解。公仔箱論壇2 ?4 S6 S8 t' U8 x; n! j

根據力生廣場的分公契，若業主要召開會議，需在會前7天、在不少於20%業權份數的業主要求下召開，而議決通過則不可少於10%業主或授權人出席，議決通過為簡單多數制。由於該商場並無法團，不受法例限制，更換管理公司決議毋須取得持過半數業權業主同意。有熟悉大廈公契的律師指出，許多舊樓的公契條文不大清楚，容易產生糾紛(見另稿)。
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按分公契議決毋須逾半業主同意

馬僑生不認同大業主獨自決定解僱管理公司一事，「我哋33個百分比都做唔到啲咩，都要睇返其他小業主係想點，都要其他業主去認同」。他說，不少物業交梁根林管理，若有業主覺得不合程序，可再開會諮詢另外逾六成業主意見。公仔箱論壇- N5 @/ s) Z# H) e( }% Q5 K+ D

富林授權人梁根林稱，新管理公司已於5月15日與新一屆的業委會簽約，強調業委會會議是「合情合理合法」：「我哋所有事都跟分公契做，合乎程序。至於恐嚇事件，我同我公司都好遺憾。」

作者: serrurier 時間: 2016-6-22 10:54 PM

樓齡逾43年小巴大王擁商場三成業權

力生廣場位於荃灣青山道267號，大廈於1973年入伙，樓齡逾43年。地下至3樓為商業用途的力生廣場，4樓至22樓則為住宅用途的富裕樓。力生廣場有4層共171戶，小巴大王馬亞木家族為大業主，佔三成多業權。馬氏於2004年透過富林置業有限公司，以2000多萬元買入力生廣場3樓全層，商場3樓現租予金泰皇泰國餐廳和浦和日本料理。公仔箱論壇* m% ]2 ]1 w! r5 c
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2004年斥資2000多萬購入3樓全層; }6 D) y( ?. i. W+ N6 J+ d

馬亞木被譽為香港小巴大王，17歲由潮州來港，1952年創立「廣發隆」米行、70年代創立「冠榮車行」發展小巴事業，至今擁有約600輛16座位小巴，經營了近60條專線小巴路線，冠榮擁有的小巴牌價已值80億元，幾乎壟斷全港專線小巴。馬氏近年最廣為人知的是2015年收購領展兩個商場作收租之用，同時亦投資酒店及酒樓等業務，馬僑生接受本報訪問時指出，家族物業太多，不能親身管理每項物業，故委派公司職員參與業務，自己只負責簽文件。馬氏為城中低調富豪，身家早逾百億元，馬氏家族的公司分別由馬亞木3名兒子馬僑生、馬僑武和馬僑文打理。

作者: serrurier 時間: 2016-6-22 10:55 PM

公契條文不清業委會不受監管

有熟悉大廈公契的律師指出，許多舊樓的公契條文比較不清楚，力生廣場的業委會並非具法人地位的法團，不受《建築物管理條例》監管。. \0 W2 u& d2 f2 D

有不願公開姓名的律師閱畢富林置業、獅寶物業發出之通告及相關文件後，向本報分析，一幢大廈一般只有一個法團，按力生廣場的個案，其大廈商用部分由另一份商場分公契去管束。他解釋，分公契訂明力生廣場的業主可委託管理人管理商場，但並非由法團管理，即力生廣場的業主需要聘請管理公司，惟管理公司不能代業主決定所有事宜，故需要業委會開會商討決策事宜，以符合各業主的管理意願。
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律師：應由原管理公司處理授權
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該律師認為，富林置業可更清晰處理授權問題，並把文件送達每名業主手上，以免出現混亂：「但要確保富林的代表可以把文件送到業主手中亦會存在運作上的問題，因為商場業主名單及聯絡只有現時的管理公司持有，若大業主有何議決和不滿，應經由獅寶去召開及會議，而非單方自行決定，但只能說富林程序上處理不太恰當，但沒有違反建築物管條例。力生廣場依賴分公契上的條款管理，或會對小業主不公，但舊樓公契條款寫得比較寬鬆是常見的事。」

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