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大房東干預二房東分租 官指出租後已喪支配權 房客早4個月退租 華裔業主索償敗訴
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作者:
serrurier
時間:
2016-11-21 11:28 PM
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大房東干預二房東分租 官指出租後已喪支配權 房客早4個月退租 華裔業主索償敗訴
本帖最後由 serrurier 於 2016-11-21 11:29 PM 編輯
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房客早
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個月退租
華裔業主索償敗訴
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近年很多華人投資房地產市場，將購入的物業放租，一方面能帶來收入，另一方面可待物業升值至滿意水平後出售獲利。但要注意的是，業主將房子租出去後，就不再對自己的房子有支配權，否則要承擔租客違約的損失。近日，安省小額法庭的一紙裁決，就令作為原告的華人房東輸了官司。
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輸掉官司的華人房東，與一名西人租客訂立了
2014
年
9
月
1
日至
2015
年
8
月
30
日的住宅租賃合約。雖然租約沒有反映這一點，但簽約雙方都承認，房東仍住在地下室的臥室，浴室和廚房是與租客共享。由於這是一個群租房，儘管租約本身存在爭議，但
2006
年的《住宅租賃法》對此並不適用。
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雙方均認定的事實是，租戶於
2015
年
4
月
30
日提前搬出。但對於
2015
年
5
月至
8
月的
6,000
元租金和
909
元的水電費由誰承擔，雙方存在爭議。而被告的西人租客同意他欠原告房東
4
月
30
日之前的水電費
1,188.69
元。根據法庭文件，整個糾紛起源於，雙方同意租戶成為二房東，有權將樓上的第三間臥室轉租，並且也這樣做了。但在
2015
年
3
月事情陷入了僵局，原因有兩個：
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首先，分租的三房客想帶狗進來，被西人二房東拒絕了，因其對狗過敏。然後該三房客背着西人二房東，找了華人房東，要求允許他帶狗。房東給予許可。但房東其實沒有權利這樣做，而且他與二房東的租約上寫明禁止寵物。被告隨後不得不驅逐他的分租三房客，並於
2015
年
3
月損失了
500
元租金，之後他又找到另一名分租三房客。
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第二個問題是，從
2015
年
3
月開始，房東讓他的女朋友搬來每周住約
3
個晚上。這增加了使用該物業唯一的浴室，以及共享廚房、客廳和飯廳的人數。這種安排令雙方的矛盾進一步升級。
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允許被告轉租後反口
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之後，雙方商定，房東會搬到別處，允許作為被告的二房東將樓下的臥室轉租出去，並使用樓下的儲藏室。當二房東已經找到樓下的分租人後，房東又說改變主意，決定不搬出去了。這些情況出現後，西人二房東在
2015
年
4
月
30
日找到了另一個地方並搬出，並在那一天通知了華人房東。
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二房東搬出後，亦引發了餘下租期的租金及水電費的爭議，結果要搞上法庭，華裔業主向小額錢債法庭向西人二房東提出控告，但最後被法官裁定原告的華裔業主毀約在先而敗訴。
作者:
serrurier
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法官稱房東先毀約
條款不清情況罕見
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審理這宗租務糾紛的法官在判案時指出，本案中罕見的情況是，書面租約並沒有提及房東會在此居住，也沒有提及他有權讓他的女友住在該房屋內，也沒有任何書面的租約顯示條款已經發生了變化，給予被告二房東樓下臥室進行分租。
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法官判定是房東違反了租約條款在先，他干預了租客轉租樓上第三個臥室的權利。根據租約條款，租客被授權可以轉租樓上第三個臥室。這意味
分租的三房客只與租客有合約，而與房東沒有任何合約。二房東有權拒絕分租的三房客養狗，而房東則沒有權利給予同意。而房東違反了二房東的意願，就構成了干涉分租，從而違反了他與被告的租約。
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除此之外，法官還認定雙方當事人形成了一個有約束力的口頭合約變動，即允許租戶轉租樓下的臥室，而房東則改變了他要搬走的想法，從而又違反了這項口頭協定。根據上述理由，法官作出判決，只要求被告連本帶息歸還索欠房東的
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元的水電費，而房東對合約剩下的幾個月的房租和水電費的索賠則被駁回。由於被告是自我辯護，不用支付律師費用。
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