標題: [香港] 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告! [打印本頁]

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作者: manyiu    時間: 2026-3-3 11:46 AM     標題: 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告!

撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02
& N5 w: ?7 h3 H/ R: I" PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。tvboxnow.com! U$ }. E, T. v3 }2 M  A1 N. Q

" i7 ~$ S5 {  W0 ~; V6 k5 Q( p證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。
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" W+ d0 s: ]2 e; t# Y: n. X5 mtvb now,tvbnow,bttvb工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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+ Z; @$ T" E/ l" ~+ K: o* s; qtvb now,tvbnow,bttvb6600呎工廈改建變迷你倉　「單位」20呎
" ^, H+ n7 u6 c. v3 }* d- A+ ^' a迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）公仔箱論壇- G# V# P* w1 `

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* `1 {- T$ u& K. Qtvb now,tvbnow,bttvb百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。" n, F5 K, t1 j$ N% s  ^! F
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" l4 u. E, ^+ z3 G- s5 M/ ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) s7 |7 v/ V0 ^) f. X

8 `9 x' U1 F6 I' Y公仔箱論壇買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）
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工廈單位市值約600萬　變迷你倉賺4000多萬
% }3 c: b3 `  D" G/ Q本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。8 s$ g( w$ A! M- C

" Z# C. v) I6 ftvboxnow.com這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。tvb now,tvbnow,bttvb7 o" K* K0 |! k7 J4 @* ?, x! x
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對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。
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7 r6 C3 W# _4 U0 R( o: g2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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「迷你倉花」三年未建成
2 d" D/ w, U* ^4 b- Ltvb now,tvbnow,bttvb2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
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( H% D+ A# N4 H! N* C4 C: y' W購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& a! s4 }: o/ s- V6 b! D
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陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。tvboxnow.com( S: X; Q. |+ p0 a, o3 @

* P2 E* g( e& N- v8 ktvb now,tvbnow,bttvb陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。
9 I8 b) M% k1 G* `6 M5 g7 Atvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# t5 q9 ~7 d6 {
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陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）
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8 [8 i( U( j) B! ~: `$ C加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。
, l4 b( K' z6 }公仔箱論壇公仔箱論壇0 f5 v: H! V: {, P& v- ~/ L

4 Y) s6 k; X, @$ O! ?tvb now,tvbnow,bttvb2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）公仔箱論壇$ x9 M2 i0 @/ [; O9 b1 x. W  M& f5 @
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單位重門深鎖　事主欲取消交易被拒
  h- d9 q; }' a% ^5 [( A公仔箱論壇記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。
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; D" s; o9 U: x& K. C! \0 K2 F. k公仔箱論壇梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
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執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）公仔箱論壇$ g, _% e( \8 Z) c  A4 H- Q; [
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執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。
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百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。tvb now,tvbnow,bttvb5 s/ ?1 x! C& v& [& M

2 r" h3 {$ Q' L- p' _% v屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則
" z! M8 n9 S' ^* T4 r# |3 A公仔箱論壇未取入伙紙　因承建商自行停工" ]8 c* I* i$ e/ m; r) I* Q
這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。
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拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。
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, T6 t+ l" L& f: H6 l公仔箱論壇迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）* w7 T% [/ j; X

/ ~1 }  ?9 V1 i$ v5 }" [# |tvboxnow.com可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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律師無為「迷你倉花」買家註冊文件tvboxnow.com: b, [4 s* H% v; [8 M% `
買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。  |( V* A" b" q/ a' L, w
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不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。  K0 _. g/ I$ X- ^+ Q' [! v

& e; F9 H8 d( B% b2 O) g公仔箱論壇土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。* N  V$ t$ C1 E6 v
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專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。
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+ j, B8 D. o3 B5 v! z處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. k" f. e4 M8 a9 M4 s/ I1 M/ `. T

- N9 r1 x/ ?/ m! `. [1 `推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）
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% q- h1 M$ e- q$ X9 B, HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。地產代理、業主及營運公司有關連' B+ k0 e# A' C; Y4 h
不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。tvb now,tvbnow,bttvb  ]8 l: g' X! U1 ?: I

0 R& b3 c6 l2 E+ F2 @# \  V; ntvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢　控方撤控官斥自招嫌疑TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 R+ a2 k) p, F% J2 z

  s7 ]) |8 m6 s( \( }" J4 Stvboxnow.com法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。
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梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。6 T' j6 `) h  r! E* J% M  n/ n3 n
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證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）
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證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
. s3 B  ?- z9 X% a公仔箱論壇證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。
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消委會：口頭與合約不一致或失實公仔箱論壇: A# n; m/ a! u: s2 B5 O
消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。tvboxnow.com& \. M; P# h! U; A! R2 J4 D3 p
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臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）tvboxnow.com7 |6 l; n4 n0 W, h. {

$ e7 N% S# {, y" `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓
- A# h% q5 [$ k2 {' Htvb now,tvbnow,bttvb為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。
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梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」
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& ?/ {% m0 p. A. VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。
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' n8 s4 O0 z' M4 B百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）tvb now,tvbnow,bttvb: Y7 i( P$ {6 t1 K/ J0 r' r+ r

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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
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# ~8 h9 o6 I: Z4 h百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）% a& F  |+ `* b) m0 |

1 j7 ~# B8 E7 E+ h0 v. |* n; @6 JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。聲稱需「完工紙」才可註冊　土地註冊處反駁公仔箱論壇; v/ s" v0 s  ]. F/ r( ?2 J" C
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。
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& ^; V0 |4 R% w# ^1 s公仔箱論壇至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。公仔箱論壇+ L) L' l) V9 h5 T7 K
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而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。
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但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。
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梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。tvb now,tvbnow,bttvb# \8 Y: S, s7 r0 o
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