標題: [香港] 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告! [打印本頁]

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作者: manyiu    時間: 2026-3-3 11:46 AM     標題: 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告!

撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 tvb now,tvbnow,bttvb2 b9 u& J/ f0 n8 K8 v7 |0 t

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香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。
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1 V( a, h% J$ u0 i2 k) v證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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6600呎工廈改建變迷你倉　「單位」20呎
5 H* Q$ c3 M8 ^* E, pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
: d; e: {- }9 u# e+ e' G. t' C1 A公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* s. v& Q+ J1 q( ^4 t

7 m( L  {0 v4 p* J: u; }7 A工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
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所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。
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買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）公仔箱論壇6 a/ L# Z3 M5 j& n' L

" I, z8 e; E7 }  k. c" ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。工廈單位市值約600萬　變迷你倉賺4000多萬# C+ C) Z% k9 H
本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。
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9 e  `/ M7 V& ]0 F' jtvboxnow.com這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。
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5 d, Y0 {& y9 e  g- ztvb now,tvbnow,bttvb對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。
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1 d8 S; W# q4 b4 F& W8 ]8 Utvboxnow.com2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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% j* u) t5 |+ V$ C7 F  z1 btvb now,tvbnow,bttvb「迷你倉花」三年未建成
: R  b- n& y8 J" w- O, jtvboxnow.com2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
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! w/ T: s$ c" F1 `) q9 u1 ]- `4 }' i7 Z購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 l$ `4 F; N" T. H

  L( Z3 \+ w3 E陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。2 ~$ t0 ?" U- e  Q
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陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' m) f! K% j7 C
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陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）8 ]7 E* ~7 Q% b7 T1 V8 D  G* T

6 Q% i8 j3 _9 |) ^, J7 }tvb now,tvbnow,bttvb加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。
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& U, G' [' g, d( K* H; h2 |tvboxnow.com2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）2 e$ \. b! x' x9 n
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單位重門深鎖　事主欲取消交易被拒
/ H2 d6 i$ w- [" j/ D! U, |tvb now,tvbnow,bttvb記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。7 [& ~9 l0 S5 c! d

8 g# n, R; N; m& B- U' N" R* A梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
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& \/ \/ X: N4 y* u7 U/ R7 Ftvboxnow.com執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）
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5 e% _3 D; i& p9 L* o$ W% }% [& Z執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。6 s7 {* b$ C, C! K1 D8 X
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百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" G( Y% k7 Q7 }5 {; g
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屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* d% K2 z: }* e' p' o" [6 C; i
未取入伙紙　因承建商自行停工
  q; z) d0 E8 a5 l這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。" B" G' T  ?' B! Q
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拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。9 c. R7 L, h+ u; S+ f, v+ {, _$ N+ l

) R7 i8 [  H+ w: H7 I( Otvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 y( }9 `6 {2 v% K
迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
* O6 y) S; X8 n- w( |買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: b  g$ a6 |4 |# I
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不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。tvboxnow.com/ O! x, T" m; q4 N: Z1 Y

/ ^- e" \, u! M( c土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。公仔箱論壇, F5 b4 a) H3 ?# m6 q9 R- X. R
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專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。
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* y5 x; m8 o' e, h, }$ }! r# ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」tvb now,tvbnow,bttvb, }% z: {' P$ Z
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推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）
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2 _3 c' D' V1 G$ ^4 F# [: ^9 B$ JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。地產代理、業主及營運公司有關連
+ O5 {7 E. K' j# {4 @- V% A; }公仔箱論壇不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。
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' K2 m2 {" }5 G; f7 [  ztvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢　控方撤控官斥自招嫌疑TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- X7 W7 q5 ~4 s, |# c
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法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。
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2 D  r+ |# i. N# F9 utvboxnow.com梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。/ C8 W/ h% V" F% F1 G

! V4 B, `5 _5 A* R0 f* Wtvb now,tvbnow,bttvb證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）
8 O7 F' F4 B1 g. v7 }! g# }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
2 N) D/ r. O: {; i2 S9 f0 k$ Q證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
' d0 P7 j2 y5 {7 G8 H公仔箱論壇證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。公仔箱論壇" Y5 j# i% z+ X& \3 T- o( T0 K

4 t2 E! u4 P7 ]& k7 [# N4 {& S, ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。消委會：口頭與合約不一致或失實tvb now,tvbnow,bttvb+ j, k9 H4 V' R' t* x
消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。公仔箱論壇4 e3 w+ ~5 {1 [5 ]% I. R
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1 }% ~3 e/ Y2 @, m: Utvb now,tvbnow,bttvb臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）
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梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓tvb now,tvbnow,bttvb& I: y0 R+ v# k, L1 S1 ?
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。tvb now,tvbnow,bttvb" M3 ]# V  ]& x7 Q9 v" A) m

. b, q; ]# ~9 ^* C6 s( d: @梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」
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+ w! @9 Z* b3 O2 \, ]梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。
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8 m* s, `" G' P/ O* A) E6 i公仔箱論壇百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）# _, x) F( _; E/ ~* ~5 T5 E
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9 X( x; E4 }/ E9 r$ V: I公仔箱論壇百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
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, E* n+ ^2 c3 |2 n* o# D, X百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# R- @4 O- j; h' b7 @

8 s4 X( h2 ~1 Z$ ^$ x$ n聲稱需「完工紙」才可註冊　土地註冊處反駁tvb now,tvbnow,bttvb( \8 @1 k+ N) f& w
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。
% V/ W; y0 w3 F2 y1 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
* I+ P& {" W) H) d公仔箱論壇至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。
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而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。
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但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。
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" C. x  {! [: @% s* m4 g0 F4 N: }  otvboxnow.com梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。tvboxnow.com! E9 I* F- v$ C. T
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