標題: [香港] 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告! [打印本頁]

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作者: manyiu    時間: 2026-3-3 11:46 AM     標題: 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告!

撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 公仔箱論壇2 v) A) q- g* q: X" x5 D3 v

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0 _$ j; u5 f) H1 G; b( ?0 P2 ?- }$ ftvb now,tvbnow,bttvb香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。
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證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  J. a6 o, K, C# n" m# Z' B

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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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+ W4 v6 o. u2 \/ Q6600呎工廈改建變迷你倉　「單位」20呎公仔箱論壇" f# i3 l2 r" G4 ?7 ~( ^, N. X
迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。# d& p! y0 f  v% s" i. E/ `& q

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4 Q/ x$ |1 i& \) x2 n. mtvboxnow.com工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
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所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。
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買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）8 g  X$ L1 v3 i9 s
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工廈單位市值約600萬　變迷你倉賺4000多萬# f- v- e: l1 T. R
本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。% M% C* T# X! X6 A4 [- b# I- T& m( i

6 _" g$ ^( [3 M% X. |( q公仔箱論壇這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。tvb now,tvbnow,bttvb$ ^! y0 N5 O# @
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對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。tvboxnow.com5 y1 T  A5 s' D- ~

" G$ |- \* d2 o  u# p( S4 i# c) m! wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ S  k1 G( ^3 m$ U0 t* v. M
2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）tvb now,tvbnow,bttvb- E& ~& I4 j: V$ ?/ J9 a
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「迷你倉花」三年未建成
. A9 X; U' \# @! g7 T( ]2 L. ztvboxnow.com2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
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$ F$ a9 K; S! J1 W3 H; d% j公仔箱論壇購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）公仔箱論壇+ j( J; q* Y8 s& L6 b! d
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陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。
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% s# y& `4 E4 s. p8 z- y: n陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。
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$ K" o  H8 U( \3 ~) F; J2 h2 [$ m公仔箱論壇陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）tvboxnow.com) s5 b' a, P1 Z% Q
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加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。9 |$ x2 x% z; @/ ~

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% Y9 l4 y- Z: ~0 e) ]4 V! R公仔箱論壇2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）公仔箱論壇$ z/ l' d  {' n; a6 _/ y" V

1 U  S9 n3 u" Z5 `8 e- h& Stvboxnow.com單位重門深鎖　事主欲取消交易被拒
0 B! f% {; ^+ e3 f( n; I* z公仔箱論壇記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。1 w0 N) {$ N/ X' ?/ V' P
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梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」( k. b! v+ ?3 d, M% D1 D  a
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執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）
0 L  Y1 y1 Z' HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
& `9 T* O, F2 v0 l0 k5 _2 n" u+ Z執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 J" H/ u. E" S

7 S6 b4 W7 F2 }; s# r# Q% D& U百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。
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屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則
* T6 f" J9 k9 K( \9 \  V- x未取入伙紙　因承建商自行停工
& ]: ]5 T( J) G5 P/ d4 `2 d& c' j: ?這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* _* E  l6 l: ~5 w! o, @$ g3 ?3 n
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拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。
) c1 k7 @! e/ F6 E" e公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 `6 a# K' D- z

+ k1 q, S9 Z1 L  @3 C8 Ctvb now,tvbnow,bttvb迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）3 D) z5 y6 C' y- G/ h/ c

% V8 q4 e" Z9 J4 ?( t; S% h$ ytvboxnow.com可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）$ Y* \! [0 m: X0 p

' c; X. D$ J; N) I+ y# ^% Q律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
% M* F8 G/ z0 t& |- v% y# Ltvb now,tvbnow,bttvb買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。
0 s5 N1 U" O+ s5 o公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ ^. K0 G' o7 b" n) e0 v
不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。tvb now,tvbnow,bttvb& n( T( g9 l- D! R
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土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。公仔箱論壇- {' {+ y9 z: D/ O$ }

, S$ t0 Z4 O& r3 S* _tvboxnow.com專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。tvb now,tvbnow,bttvb( q- t$ ^/ ^" k7 E# z& ^; Q
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處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
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推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）tvb now,tvbnow,bttvb4 r9 d4 A9 n7 o- h

$ I" [$ R0 e3 _  A6 d; p# H% b地產代理、業主及營運公司有關連公仔箱論壇6 M, Y0 |4 {  W
不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。公仔箱論壇; b  v4 A. b. J& v1 Q' v# `- b
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梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢　控方撤控官斥自招嫌疑tvboxnow.com6 M" k2 d/ C& T* D8 o3 w/ J; y& e

  @9 A7 Y# s2 R4 t' A: o3 X法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。
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+ c: J- A2 C3 O- p6 n/ j5 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。公仔箱論壇$ g4 D. e7 A% T  d

9 }# [/ W7 d1 M- d證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）
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, r  \7 l2 [+ ~$ {7 c; z4 ?: FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
2 y% \, K+ |& }* n; y& q證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。
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; M8 q$ C4 W; @8 H4 T7 m消委會：口頭與合約不一致或失實TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% z( u* Y9 u* X* J
消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。
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. i  v: l* @/ `2 z) d公仔箱論壇臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）
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8 w) c: U' B% x梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓
  k; M, u4 D$ z' ~為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。tvboxnow.com6 O2 ?: B" k; y. a
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梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) {: D* Q9 U! u+ w% {! I% Z
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梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。% G% ~, {9 R3 C6 J

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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）' ]; L# f" l. T1 A' ?/ W+ v

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" s! K. l0 G% O  N7 }3 K百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）7 I8 F6 |/ T: W& |6 n, s
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
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聲稱需「完工紙」才可註冊　土地註冊處反駁tvboxnow.com! a, k- ^- h9 `) v. w; d) m
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。tvboxnow.com9 k  ~1 [* V8 I3 ?
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至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。
3 y9 D* R! q$ W5 gtvboxnow.com
' c! F9 v- }5 ^5 Q. S( t/ O: Q而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。8 m* O2 k* i# O

* i! ?* j7 H) k6 l: [公仔箱論壇但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。tvboxnow.com  n  I8 \1 U! _* ]3 t; S7 c

+ k; J: c! |' C" V- y& }% Itvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。7 S* \3 i* Y9 x. c' d2 k; Q

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