广州：城中村改造在利益博弈中推进
3 s; N) y/ ^& d' K3 D |7 n正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 公仔箱論壇 T8 E2 l4 W, t& v/ C
8 O7 ]- l3 u. s: V公仔箱論壇 （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
, D* X' k Y0 V" H, Ltvb now,tvbnow,bttvb TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 ^0 r9 M1 A3 d7 m: u+ L8 k
▲夜幕下的广州城中村。 tvb now,tvbnow,bttvb& y: w' O: P L) [+ _# {' }
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
7 Z/ r1 Q& K d6 @; o7 _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
$ y0 G" o' X6 ^tvb now,tvbnow,bttvb 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 公仔箱論壇7 H: E9 |$ e- J5 _
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” 1 Y# F& Z# l% n' c0 j
■“土可生财，地能出金”
+ C" p% ?3 x' c3 D. ]9 X% m8 H8 uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 / U- G- Q+ e+ y. ^
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。 tvboxnow.com% V1 C, W; t- w |$ i
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
1 @3 i+ H4 G0 q( g* a ttvboxnow.com “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
/ r8 |! |- q0 Y- [- | 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 % y8 U: b9 Y! q2 w" A3 K8 I
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
9 P) h$ @; N2 E! p; XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 h3 ~4 E* r# {
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 公仔箱論壇' i5 `4 p `6 e
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# q2 Z0 d5 ?7 @8 Y% P7 e
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 tvb now,tvbnow,bttvb* K& f7 N' k3 N5 }9 _
■分红年代
/ k/ q! e/ f- G% q, N# B" lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 公仔箱論壇) l1 {1 [- N/ u" W( K4 e: g; O! O
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 公仔箱論壇$ W: `: ^3 h7 m: V- G
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
& h% J( a* y3 [& l8 K7 U 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
9 Y0 J& E1 h% |公仔箱論壇 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ H! ~" M: u: v o
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 + I) l! r* W7 N& R( N9 _1 A
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
7 }0 d( ^, [6 H, e 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
! i, T; o8 k0 }0 y■“拆一补一” 公仔箱論壇 o1 }/ o% e" c+ t. g
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
) x9 j3 D) k: L1 z2 O4 G+ m 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 tvb now,tvbnow,bttvb8 j' p( g! ~- r/ b4 |
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 tvboxnow.com' i" b K ]8 K; t7 ?$ k0 P" h
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* W3 W; j. G0 o. l$ u* `/ J o
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
' |7 }/ \+ f: \0 h9 Htvb now,tvbnow,bttvb 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 tvboxnow.com) O } u7 m( m/ n
■城中村拆迁要慢慢来
- v9 X& \3 u3 Wtvb now,tvbnow,bttvb 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” tvb now,tvbnow,bttvb8 p) d: j/ Q1 F, }5 a7 T
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” 3 [- } `7 k1 @& w7 W; t) k
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
4 c# M; G _ V4 _ 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” * Q' Y2 D6 ?- S. L5 C/ {& z
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” 8 V0 q: p# s" y" A) [6 N
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
m! ^) v3 [8 ttvb now,tvbnow,bttvb (文中卢秀芹、卢佑民为化名) TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) t" P/ e: I% |+ W
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
" B# f9 O/ n1 u6 p6 r$ Q------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 公仔箱論壇! o3 P! J( n4 O
请你请省级审计出来审计这条难账
& T2 s# J9 ^, a7 L! v stvb now,tvbnow,bttvb如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。tvb now,tvbnow,bttvb- `' W6 B$ Z7 _5 O5 x
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）tvboxnow.com+ \9 K: s6 q0 S0 D' s9 k d9 g
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 tvboxnow.com0 d; m5 ]7 f# ~4 d6 f) Z
2009年11月25日 09:15
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 : b) D2 r/ y6 K8 R8 i4 U! o/ }' u
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中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
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6 N; Z8 h/ c: _) c6 rtvb now,tvbnow,bttvb目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
2 m' m, ?& Q1 q% T4 c" K( }& l, mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvboxnow.com! z/ O4 G5 ~& p/ i! r/ y. m3 M) U
城中心的“小社会” 公仔箱論壇! W' v( n7 x* [9 O. s _5 J
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
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1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
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. k( k3 t. Q2 wtvb now,tvbnow,bttvb随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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, F5 K! L& v; v+ F! DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
- ^1 Q( {8 a3 U% B$ r2 T" NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
) K. {* J7 t/ w$ U* `& w9 c9 o根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 公仔箱論壇+ N) B2 `$ ]6 Q2 g
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 . e8 n4 l/ f. A5 z3 _, z' T% W0 t
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与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 tvboxnow.com; @0 s; ]( _0 g- ?, W
9 A$ b2 c! H/ z" d! d* NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 tvboxnow.com: H" j4 _$ v* M& p. e$ Y
/ f! H6 R% ~! B) X: H“卖地筹钱”以求变 3 V+ |5 V5 b- p2 T4 n6 W" _
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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t0 D2 H+ J! I4 o7 rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
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知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) `( t8 u) e! S( x
; J7 |- k( Y7 D" T& m7 J公仔箱論壇2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
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! d; S$ ] p& w, N- D; U3 M4 U4 z. mtvb now,tvbnow,bttvb在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
}' H$ f& @ m# ^( m置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ y" I+ ] i8 Y% i! B2 F7 K
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这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
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“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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& H; a7 w4 E! _' `- P9 Gtvboxnow.com这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 公仔箱論壇% K3 `2 _" u. G* F
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
: P* U3 c; |3 r5 _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇0 n W/ X1 q& ~, `& g" e; b5 Y9 R. B+ J
文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
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随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 tvb now,tvbnow,bttvb+ k7 w6 ]& o4 {2 R, p/ ~4 v( e5 o
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一村一策与两种模式 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' C4 J" L( W" V; N8 s9 C
3 ?9 z0 x, ]0 v. |$ }& f" xtvboxnow.com自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
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2 ~/ a# ^6 J0 O# E. a+ y与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
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2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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3 G4 a: V0 d5 ^9 M9 Y琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
" r% F, Q4 t1 r5 f5 H! XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇( k/ S/ m* }' h; l: j. x
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 tvb now,tvbnow,bttvb( u' k$ v1 y5 ^, ?& l) a+ f
& X4 ?9 t9 ^% |9 {4 I: {" o公仔箱論壇卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
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* E8 k! n8 j- Ctvb now,tvbnow,bttvb事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 tvboxnow.com+ J3 {% F7 P8 N; {9 R% m
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
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0 h! d6 E% F8 }6 o9 G- M/ ltvb now,tvbnow,bttvb该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
, ^$ F# G o& o8 b公仔箱論壇
1 b$ W/ l; o$ n公仔箱論壇广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 tvboxnow.com& l1 V/ i% ]3 f1 _4 F* \4 s
4 D( g8 z, o6 V' j# `公仔箱論壇目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 公仔箱論壇: f. E( Z8 e7 u. t5 J' c- R/ z
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城中村改成“村中城”？ 公仔箱論壇/ P1 e8 h; ~6 t6 q
3 k6 F: S& I) t0 a& G8 t5 eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 公仔箱論壇7 Q D {4 O- Z- e: `
* q3 C, D/ v. X. U4 P1 j j6 W5 j+ C; `对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
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0 b1 \ u0 t- U# t3 F+ J11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 公仔箱論壇+ J+ W# `' N \
! N9 {9 P1 q& Z' N7 p1 S$ M0 r据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 公仔箱論壇( [( H7 s0 B C# x8 W
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
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$ Z) [9 g; P( |; q5 i" q3 Q而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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" ^ X' h' b8 R2 k6 T) g公仔箱論壇11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
* }& J/ F3 e) W* @; \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) k+ `" t+ q: Y
容积率问题也困扰着杨箕村。
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
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“核心还是容积率问题。
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”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 O# t" q0 w- D8 t8 V _
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 公仔箱論壇6 ?% U K/ R* I, r5 [, G# O1 {7 o
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" e' z9 l% d2 z3 y5 ^1 A/ [. n
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
) Q! A7 v3 B, v# v4 b! Q* b& FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 d! t7 n+ g& B% f/ k: X4 A1 K
不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 tvboxnow.com% s' s6 R* q" C& [. Y) J
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 W6 e2 o4 r- w- Q
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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6 ~$ V- B9 c4 X$ i* z2 o/ V6 C& Rtvboxnow.com李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 ! J! e1 M3 f# x; w' l4 V; p
; h$ j. {, k( b, p# K, s3 _& i) rtvb now,tvbnow,bttvb“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 tvboxnow.com. {' b# y3 f8 D7 o. B
* P2 d5 ^- c, v& MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
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对开发商的顾虑
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9 x* r$ I. a" H' ~- W业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 公仔箱論壇, F# C! ]7 r/ r0 f# H% V& A
4 r1 H+ g# X! K( `tvb now,tvbnow,bttvb冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
% y) Z r9 ^3 c8 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇* o6 P: @& r: J
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 ' w! [, b, Q' e* \/ l! b
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11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 9 i/ U2 q& H2 l) u/ ~3 I
! Z S- D) y- V6 L/ | y4 }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 tvb now,tvbnow,bttvb2 i& D& |2 J# L+ K0 P- D8 r. V
+ L+ T0 s0 a" t& M5 a) @1 Atvboxnow.com2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
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0 b5 M" G& I! v& d/ {& Z; l3 m+ tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 tvboxnow.com3 o$ o! M& ~- J( U7 B
& B" a+ k& i+ ^. B" z9 B/ hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他城中村改造项目。
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3 y7 J+ c' }9 }$ n- D2 [tvboxnow.com对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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2 w6 ~% e1 Z% H- `& z' L" ctvb now,tvbnow,bttvb广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; S2 p h: H+ J. f$ }3 t) f
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 公仔箱論壇8 D- K8 c7 G3 h% X
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城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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d2 e0 u& I# z5 q" x, utvboxnow.com白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
( X4 V6 @3 s: c# m公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ b) H/ S$ S1 t6 @% Q; r( D
2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
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w, c$ s8 I/ w2 p# D- Q" \宅基地“利益之争” 公仔箱論壇! N) }. D. P9 R+ X f. q
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城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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( c9 H/ N+ E( Otvb now,tvbnow,bttvb11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 tvboxnow.com1 R( m5 G$ d7 [3 Q
+ S$ J' b5 ^: H0 s7 t0 q9 z公仔箱論壇此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
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# L4 D9 S8 ?. c0 {: ~4 ~% r5 ]4 xtvboxnow.com之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 公仔箱論壇$ B6 q# e# C' {" a5 M* k8 J0 p* }
! G R S0 f0 I. U1 rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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8 ?- M6 A/ K. R& K- D: s ~& r公仔箱論壇而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 公仔箱論壇; p! @1 W3 V4 @. r3 Z
) ?; B& \* q- ~: l# Y' O公仔箱論壇11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
9 b0 X: }# r9 n. d3 wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvboxnow.com& ]7 P# Q) C- g) P
业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
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李国强认为，城中村改造 4 d% W' B9 W. l6 B
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涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 tvboxnow.com! V# D. h4 X' [
$ b8 _3 D* v$ \: t8 m" Etvboxnow.com深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; [! c9 e, T, e5 \- g! s
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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(徐志娇 编辑)
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： tvb now,tvbnow,bttvb6 T4 H; J. M9 r; M6 t' g
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
2 t+ ]1 M5 |( Q9 u公仔箱論壇其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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