加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 I* u+ t) J: a
+ M* L+ f: E5 W S% X$ z公仔箱論壇2022 / 11 / 24 ( m% G. |: `$ F( J
/ @$ I( o3 z- C" r1 u. [1 O: X3 Z" Q聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。& U6 ^( l8 [5 @$ Y& Y7 e
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《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效，有效期為兩年。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 ?9 l4 n& S$ l6 N0 {
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條文中雖有情況可獲豁免，但本刊訪問了兩位律師，均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。tvb now,tvbnow,bttvb& N5 w6 e) ~% e
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亦有地產經紀分享，公司近日已發出通知，絕不容忍職員對違法買家助紂為虐！, w: K1 P& Z- N% q( b
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從明年1月1日開始，非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年，想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時，聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。
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, Q# F4 }7 t& F& \$ N! ^+ x對於政策是否真的能夠一擊即中，進一步控制樓價，在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看，市場上參與買賣的非加拿大居民，其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例，過去一年成交中，非加拿大居民買家的數量不到5%。」tvboxnow.com+ J4 Y0 y' F* x9 c% Q
7 f1 N# B# ?7 c3 Y& \/ V+ a) L不過，Ernest亦補充，樓市升跌除了現實環境，亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛，則有待觀望。tvb now,tvbnow,bttvb# \0 L: L) S0 {, @2 S: f8 S$ T: E
Ernest 從法律角度梳理了條文內容。
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, a% r( ~1 O7 b* J/ g" Z5 s4 R公仔箱論壇1. 誰受到禁令的影響？
* G# {( Q" v3 h# Y8 C! ~7 J3 ltvb now,tvbnow,bttvb符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束，主要包括
1 V5 H5 `" S" H2 R) J9 X' X; mA. 在加拿大境外成立的公司；
3 ^ t( P% \# Y, X0 y4 {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。B. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及
( R7 G, R- N l: [6 p J" i公仔箱論壇C. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者)，除非滿足特定條件。
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! W( A3 c c- S7 e1 Gtvboxnow.com2. 誰能獲得豁免？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ j& q( }1 a5 l) D8 x0 T4 {. U# o
該禁令不適用於以下人員A)難民；B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人，或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知， 需要等待政府出台更具體的規定。
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* t9 S) f, y. E! }4 }' q9 P; `公仔箱論壇3. 哪些物業在禁令範圍內？
9 h* J6 l1 V x6 Z% h, A首先，Ernest強調這次的禁令只限於住宅，而不適用於商用物業。
3 X8 L, ?8 ^* M+ KA. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物；
0 @2 P- P2 Y" {9 T5 x dtvb now,tvbnow,bttvbB. 任何建築物的一部分，包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以)TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 c4 D* _' w5 _
Ernest補充，商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。tvboxnow.com! N4 P" B. z6 J
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4. 違反禁令有甚麼懲罰？
4 i( U6 [& C- B# Q5 V每個違反禁令的個人或機構，以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構，都將構成犯罪，並可處以最高10,000元的罰款。
. L- O% R; e3 V3 r& b8 i; R, z1 j此外，任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令，則可能被追究個人責任。
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# O, W/ a8 M0 K: n公仔箱論壇由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者，涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任，包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。
& b0 Q7 w$ F/ R/ x2 w: M2 `tvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇6 l# @! C( X% j% h# x
Ernest強調，在最嚴重的情況下，政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。
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無視禁令代價高昂) N( o' H* Q/ e6 \- Q
所謂「上有政策，下有對策」，是次禁令或有灰色地帶，令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅，也不會在乎那數萬元的罰款。tvboxnow.com) }7 c" @6 s# k
& @( ?1 L8 B1 {4 d6 d/ l B2 Q2 a4 _對此，Ernest解釋，如果買家願意支付所有罰款，而且願意承擔之後被強制出售的風險，「理論上」是可以無視法規。
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「但是，Ernest解釋，在現實層面，我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」
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0 n V' F. _ V& ~公仔箱論壇地產經紀Kin Wong則表示，公司在十一月中的時候，因應禁令向全體上下作解釋，並提醒所有經紀必須按法律條文處理，否則會影響公司，甚至惹來官非。公仔箱論壇7 N3 d+ Q$ C! R; l
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近半年市道轉淡，會不會有經紀為了佣金而無視禁令？Kin認為整個交易中，買家是否外國人基本上一查便知，「很多公司也有相關指引，因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」，加上涉及的人員太多，很難讓所有知情人士都賭上自己專業。tvb now,tvbnow,bttvb9 L7 l1 Y: M; `% e7 w) o
& W7 r8 W k" L2 p* O+ o# s「市道艱難是一時，但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照，你馬上就可以轉行了！」
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Kin解釋，畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟，因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業，RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。
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. [/ g2 a/ p0 b# |1 }tvboxnow.com「RECO對業界的投訴會很認真處理，之前樓市暢旺的時候，曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal，然後把物業留給自己兼任代理的買家，試圖『食兩家茶禮』，結果被RECO揭發事件，最後該名經紀被罰款，數目足以抵銷他的佣金，可謂貪字得個貧！由此亦可見，RECO對於經紀的操守，有相當嚴格的要求。」tvb now,tvbnow,bttvb5 w/ z5 Z; g4 ]% K% @' n3 W
?) T/ K8 s. {8 R1 O/ Ntvb now,tvbnow,bttvbKim繼續解釋，「今次的禁令，可以說是聯邦政府雷厲風行的政策，可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者，一單交易中涉及的人太多，大家心理上很難完全互信，一齊犯法，因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法！」
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4 b, W x8 t/ U" p. B# j. @tvb now,tvbnow,bttvb假結婚 遇事難向法庭提告
n: q7 r! W) r5 Y& L* v2 i kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。條文提及，如配偶或同居伴侶符合資格，可以「聯名」買樓，那麼會否引申「假結婚買樓」的問題？畢竟，早年的「都市傳說」，傳言在安省花6至8萬，便可找加拿大公民簽紙結婚。公仔箱論壇( F; f2 v2 S* P" T% V
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對此，Ernest表示，「這種情況在理論上，不能說完全沒可能，但實際操作中，買樓涉及的文件繁複，不太可能實現。在交接過程中，我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓，我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。
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4 e. x" K5 l/ W; @+ k5 YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示，「假結婚買樓」的風險很高，一旦結了婚，對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚，對方有機會分到買房者的財產，甚至要求贍養費。
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「當你選擇了假結婚，對方反面不認帳的時候，難道你可以對法官說你是假結婚嗎？如果對方一口咬定你們的關係，在庭上你可以如何解釋？」tvboxnow.com% J8 e( s2 u3 e$ H; f' s {; A
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「更重要的是，當你立心要繞過法律行事，那麼當出了亂子時，便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。tvb now,tvbnow,bttvb2 c# F5 `( p2 y' K$ V
0 ^7 Y( q' |$ f7 U/ Q時下流行「婚前協議」，買樓前簽署類似的協議不就可以嗎？tvb now,tvbnow,bttvb. I5 w& `( q( Y- `# l4 s
+ V5 g& X; @1 p* m6 \8 ?! ]「婚前協議如果不滿足法律要求，可以失去效力。如果對方有心不認帳，會找無數理由推翻協議。」公仔箱論壇2 V( Q5 c% P; o2 a& k9 O( T, P
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再者，如果「假結婚買樓」，對方亦會佔資產的部分擁有權，萬一對方回頭敲詐你，否則不願簽字賣樓，到頭來你不是付「贖金」，就是告上法庭。除了要付律師費外，亦可能錯失賣房時機。公仔箱論壇* a' D* a9 I: K3 Q- A
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4 q4 p. k. c1 n* o3 v; R5 Ktvb now,tvbnow,bttvb各機構努力爭取 放寬禁令內容
% [/ q% t$ w; U( @! i* r3 C4 l: o1 x. M公仔箱論壇由此看來，非加拿大居民在2023年後，能買樓的機會真的微乎其微。不過，加國很多不同的機構，其實也努力跟聯邦政府商討，能否給予更多的豁免權。
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+ n' S5 k, X5 a卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映，這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙，並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致，聯邦政府的目標是明年接納465,000人。
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' m* e6 D- S) d) Y: ~8 A# ^0 o* `5 qtvb now,tvbnow,bttvb更重要是，即使一個人不是加拿大居民，他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。tvb now,tvbnow,bttvb4 F. L& o" h. |5 |0 W3 v$ h
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加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免，包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴，以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。5 u" @8 {( ]/ ?; G. K# Z% a0 m
2 a. h' p; q7 _9 V0 g: x5 n各位有意置業的外國人，如果不能在2022年開始交易，便只能靜待政府的新措施了！ |
發表於 2023-1-3 07:50 AM
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