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[美洲] 加國禁外國人買住宅物業的命令生效!

2023年1月1日週日 0 f, v" T# p6 |; o2 A
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& @  z. u. ~0 g2 B+ z8 ~+ j7 W# F$ G/ Mtvb now,tvbnow,bttvb加國禁外國人買住宅物業的命令生效tvb now,tvbnow,bttvb2 o: p' _. R6 y3 U

3 y9 s" V) x, ltvboxnow.com加拿大一項禁止外國人購買住宅物業的命令星期日生效,旨在遏止投機活動,為加拿大人預留更多房屋。tvboxnow.com, I( n1 k0 V% Y  D+ u

' Q, y7 n9 P- R  Y, b  v1 Wtvb now,tvbnow,bttvb這項為期兩年的臨時措施,是總理杜魯多前年競選期間提出,當時很多外國投資者及公司購買加拿大的房屋,投機活動猖獗,導致房價飆升,很多加拿大人無法買樓,但實際上很多房屋最終無人居住。! O( [6 d* ^! b( A- j# {2 V

# o- s7 z! v* x到勝出大選後,自由黨推出禁止非加拿大人購買物業的法案,溫哥華和多倫多等主要城市亦對非居民及空置房屋徵稅。
加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業    2 E& Y9 F1 W, I! N3 T, |: }

2 H0 d* |  x! f8 e+ g- V: aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2022 / 11 / 24
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聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" X: J; ?, Y" p1 C4 F( j. L

2 f( n- p- T: I. i& V公仔箱論壇《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效,有效期為兩年。tvboxnow.com' S$ u2 ]% {& D' @& R$ Q/ x
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條文中雖有情況可獲豁免,但本刊訪問了兩位律師,均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. ^1 Q  r. i& x5 H" g
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亦有地產經紀分享,公司近日已發出通知,絕不容忍職員對違法買家助紂為虐!TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" N7 r9 D% l9 {* z! V' S: L

* ^" t' }7 ?5 z8 \" ^0 ETVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvboxnow.com' N0 a, J+ O% c! ~* n4 y

; X0 z" a+ A$ S. z8 r1 u$ `% ~tvboxnow.com從明年1月1日開始,非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年,想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時,聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. }& h% G" Z, q. n6 g; x7 Z- }

. U4 |; a* \; p$ d% o: y公仔箱論壇對於政策是否真的能夠一擊即中,進一步控制樓價,在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看,市場上參與買賣的非加拿大居民,其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例,過去一年成交中,非加拿大居民買家的數量不到5%。」
. c( a) d3 C% Z! m" L/ z& HTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
6 y0 f3 W1 L7 J+ w5 S/ O& N不過,Ernest亦補充,樓市升跌除了現實環境,亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛,則有待觀望。
5 l. b  _$ g& h; o# Z) ~4 {6 OErnest 從法律角度梳理了條文內容。tvb now,tvbnow,bttvb; [7 C+ ~; p1 O5 b/ Q( }( J/ e

6 K% ^1 L4 B0 i% }* _  `9 g' Y5 a) otvboxnow.com1. 誰受到禁令的影響?

  X; U7 e6 ?# S  S8 Stvboxnow.com符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束,主要包括
% h: }* \* J6 W. t. x8 ^  {A. 在加拿大境外成立的公司;
: a/ ?2 A* v0 p1 j$ s& fB. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及2 H" F, _! ]# a& g
C. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者),除非滿足特定條件。
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7 M/ n& y2 {. l! ltvb now,tvbnow,bttvb2. 誰能獲得豁免?
* ~( w+ {2 x3 X& ]+ E; H, p4 C0 B5 Q& J公仔箱論壇該禁令不適用於以下人員A)難民;B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人,或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知, 需要等待政府出台更具體的規定。
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3. 哪些物業在禁令範圍內?tvboxnow.com  p$ Q( U$ y: w
首先,Ernest強調這次的禁令只限於住宅,而不適用於商用物業。. |! M4 ]+ f) ~7 Y/ |' M
A. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物;' Y' T6 }4 q/ T+ L3 p; I
B. 任何建築物的一部分,包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以)' ?7 Y2 R; I& k1 F! H+ f
Ernest補充,商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。7 o# S$ S+ g% z* h1 P
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4. 違反禁令有甚麼懲罰?
( R- Y9 E+ d) ^9 ^  ]; A9 d公仔箱論壇每個違反禁令的個人或機構,以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構,都將構成犯罪,並可處以最高10,000元的罰款。
. @8 m' j% n! V  u& iTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。此外,任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令,則可能被追究個人責任。2 z7 H9 U# g+ \/ \0 i' s0 {
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由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者,涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任,包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。+ u: [6 V% F4 ]( w  n: v7 s

+ i4 S( g, [% C% s0 aErnest強調,在最嚴重的情況下,政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。
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無視禁令代價高昂
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所謂「上有政策,下有對策」,是次禁令或有灰色地帶,令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅,也不會在乎那數萬元的罰款。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, F& L/ ]" V" j& |  u
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對此,Ernest解釋,如果買家願意支付所有罰款,而且願意承擔之後被強制出售的風險,「理論上」是可以無視法規。tvb now,tvbnow,bttvb: D' O% u' G4 `& Q6 `& E9 H" Y
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「但是,Ernest解釋,在現實層面,我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ p0 f5 B- O. }4 m' L7 C  G$ `
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地產經紀Kin Wong則表示,公司在十一月中的時候,因應禁令向全體上下作解釋,並提醒所有經紀必須按法律條文處理,否則會影響公司,甚至惹來官非。
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近半年市道轉淡,會不會有經紀為了佣金而無視禁令?Kin認為整個交易中,買家是否外國人基本上一查便知,「很多公司也有相關指引,因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」,加上涉及的人員太多,很難讓所有知情人士都賭上自己專業。% k' b) B" h/ D/ v

# f/ d8 l/ f% k6 i+ c, P「市道艱難是一時,但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照,你馬上就可以轉行了!」
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; K/ o9 U3 Y- ?- G- n2 w公仔箱論壇Kin解釋,畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟,因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業,RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。tvb now,tvbnow,bttvb9 D$ O5 d# ^- X/ \$ S! s+ p
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「RECO對業界的投訴會很認真處理,之前樓市暢旺的時候,曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal,然後把物業留給自己兼任代理的買家,試圖『食兩家茶禮』,結果被RECO揭發事件,最後該名經紀被罰款,數目足以抵銷他的佣金,可謂貪字得個貧!由此亦可見,RECO對於經紀的操守,有相當嚴格的要求。」* H0 m& v# M' c0 Q+ j/ ~; W1 u( R
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Kim繼續解釋,「今次的禁令,可以說是聯邦政府雷厲風行的政策,可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者,一單交易中涉及的人太多,大家心理上很難完全互信,一齊犯法,因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法!」
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# ^1 R- Q/ B, [tvboxnow.com假結婚 遇事難向法庭提告

* K; G2 V7 h/ x  x' t條文提及,如配偶或同居伴侶符合資格,可以「聯名」買樓,那麼會否引申「假結婚買樓」的問題?畢竟,早年的「都市傳說」,傳言在安省花6至8萬,便可找加拿大公民簽紙結婚。/ @$ d8 E; E8 }
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對此,Ernest表示,「這種情況在理論上,不能說完全沒可能,但實際操作中,買樓涉及的文件繁複,不太可能實現。在交接過程中,我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓,我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。- @. x0 z- D* n: Q4 ^) h+ o

; _8 S& J. t+ x處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示,「假結婚買樓」的風險很高,一旦結了婚,對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚,對方有機會分到買房者的財產,甚至要求贍養費。
7 J. }3 D# ?# n# jTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" C) @0 v. m, r; ]9 w「當你選擇了假結婚,對方反面不認帳的時候,難道你可以對法官說你是假結婚嗎?如果對方一口咬定你們的關係,在庭上你可以如何解釋?」+ m7 i! Z8 B* u, D( }  Y6 Q
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「更重要的是,當你立心要繞過法律行事,那麼當出了亂子時,便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。
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  ~' i+ {6 z( z時下流行「婚前協議」,買樓前簽署類似的協議不就可以嗎?公仔箱論壇! n' Q. S  {9 i* b1 R  _

: N; U5 R. h5 h- H& i5 TTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「婚前協議如果不滿足法律要求,可以失去效力。如果對方有心不認帳,會找無數理由推翻協議。」公仔箱論壇: W% M5 ?2 O& }, C2 M

$ Y& I6 ~' G+ E( ?3 d再者,如果「假結婚買樓」,對方亦會佔資產的部分擁有權,萬一對方回頭敲詐你,否則不願簽字賣樓,到頭來你不是付「贖金」,就是告上法庭。除了要付律師費外,亦可能錯失賣房時機。
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; p0 R7 s) S' g0 yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。各機構努力爭取 放寬禁令內容
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由此看來,非加拿大居民在2023年後,能買樓的機會真的微乎其微。不過,加國很多不同的機構,其實也努力跟聯邦政府商討,能否給予更多的豁免權。tvboxnow.com4 o$ L# ~. A: y: Z$ a

6 s* N: K1 j& \+ MTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映,這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙,並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致,聯邦政府的目標是明年接納465,000人。% n( q  |) ?: h

! V; f6 N* S8 r8 Ntvboxnow.com更重要是,即使一個人不是加拿大居民,他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。
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  V) @5 B$ u$ L, o$ xtvb now,tvbnow,bttvb加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免,包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴,以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。tvboxnow.com( {! `6 P- D8 x+ L0 _
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各位有意置業的外國人,如果不能在2022年開始交易,便只能靜待政府的新措施了!
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